Процесс покупки

Ясность до решения.

Полное руководство по приобретению недвижимости на Северном Кипре: процедура разрешения для иностранных покупателей, законодательные лимиты, типы титулов, единицы площади и проверки перед подписанием.

7 Разделов руководства

Нажмите на карточку, чтобы открыть подробное описание и ссылки.

Как покупают иностранцы

Иностранные физические лица и иностранные юридические лица, отвечающие установленным требованиям, могут покупать недвижимость на основании Закона 52/2008 о приобретении и долгосрочной аренде недвижимости иностранцами, с изменениями, внесёнными Законом 39/2024. Часть его правил сейчас действует в редакции временного Декрета с силой закона 89/2026 (Официальная газета № 147 от 7 августа 2026 года, вступил в силу в тот же день), который заменил прежний Декрет 63/2026. Требуется разрешение Совета министров на покупку (PTP). Пока действует Декрет 89/2026, договор с уплаченным гербовым сбором нужно зарегистрировать в соответствующем районном Земельном управлении, а заявление PTP подать в Министерство внутренних дел в течение одного месяца. Налоги и сборы, подлежащие уплате на этом этапе, тоже должны быть оплачены; какие суммы платятся при регистрации, уточните в Земельном управлении. Если срок пропущен, договор автоматически становится недействительным. Агентство, зарегистрированное в KTEB, может подготовить договор и досье сделки и координировать обе подачи; в подходящих случаях также может действовать уполномоченный представитель или юрист. Срок рассмотрения PTP не фиксирован, поэтому используйте график конкретной сделки, а не общую оценку. Декрет 89/2026 носит временный характер: по Конституции ТРСК такой декрет действует 90 дней, а в его пояснительной части сказано, что постоянные поправки к закону всё ещё находятся в комитете Ассамблеи. Когда декрет перестанет действовать, правила могут снова измениться, поэтому до подписания уточните текущее положение у юриста.

Законодательные ограничения

Пока действует Декрет 89/2026, иностранное физическое или юридическое лицо с разрешения Совета министров может купить один из вариантов: участок под застройку площадью до 1 338 м² для одного дома; до 3 квартир; один отдельный дом на участке до 3 300 м² (второй дом на этом участке строить нельзя); или до 2 двухэтажных отдельных вилл в жилом комплексе. Граждане государств, которые признают ТРСК и предоставляют её гражданам такое же право, например граждане Турции, могут купить до 6 квартир или до 3 двухэтажных вилл в жилом комплексе; ограничения по участку и отдельному дому у них такие же, как у других иностранцев. Закон перечисляет эти категории как альтернативы («или»), а не как суммарный лимит, поэтому «3 квартиры и 2 виллы» не являются общим итогом. Если у вас уже есть недвижимость на Северном Кипре или вы планируете несколько покупок, до бронирования попросите юриста подтвердить, какое право на покупку у вас осталось. Пока действует декрет, иностранцам можно продать не более 80% жилого проекта в зоне застройки, а в многоквартирных домах иностранцы, которые являются родственниками первой степени по крови или браку либо имеют одно гражданство, не могут вместе купить больше половины объектов на одном участке; до бронирования уточните у застройщика и юриста, как с этим обстоит дело в проекте. Кроме того, Закон 39/2024 ограничивает продажу иностранцам 7% площади каждого района и 3% площади страны, а сельскохозяйственные и лесные земли не могут продаваться иностранным физическим и юридическим лицам. Министерство также проводит проверку безопасности. Если Декрет 89/2026 утратит силу и ничем не будет заменён, снова начнут действовать более строгие правила Закона 52/2008 в редакции Закона 39/2024: например, меньше объектов на одного покупателя и более короткие сроки после получения разрешения. Если ваша сделка к этому моменту не завершена, уточните у юриста, как это повлияет на ваш договор.

Виды документов о собственности (koçan)

На Северном Кипре есть несколько видов титулов: турецкий титул до 1974 года (Türk Koçanı), эквивалентный титул (Eşdeğer) и титул, выделенный государством (Tahsis). Вид титула влияет на риски, финансирование и перепродажу. Право собственности на часть недвижимости на севере оспаривается на международном уровне, и ни один вид титула не следует называть «гарантированным». До принятия решения попросите независимого юриста ТРСК проверить историю титула.

Единицы измерения площади

Земельные участки на Северном Кипре измеряются традиционными мерами: 1 кипрский дёнюм = 4 эвлека = 14 400 кв. футов = 1 337,8 м²; 1 эвлек = 3 600 кв. футов (334,45 м²). Это не турецкий дёнюм в 1 000 м². Для перевода используйте наш конвертер площади.

Проверьте до подписания

До подписания уточните, является ли титул индивидуальным или долевым, и вправе ли продавец распоряжаться объектом. Проверьте в Земельном управлении ипотеки, аресты, отметки, судебные решения и иные ограничения. Для строящегося проекта запросите общий титул, разрешение на строительство, утверждённые планы, техническую спецификацию, сроки завершения и оформления отдельных титулов. По Закону 40/2024 объект можно продать или переоформить в Земельном управлении, только если у него есть собственный титул и/или зарегистрировано право кондоминиума (kat irtifakı); иначе договор недействителен. Перед подписанием договора на строящийся объект проверьте у застройщика и юриста, что kat irtifakı зарегистрирован. До оплаты убедитесь, что в договоре указано, что происходит с вашими платежами при отказе в разрешении на покупку. BESTATE PROPERTY может подготовить договор и документы по сделке и координировать эти проверки. Если требуется отдельное юридическое заключение или официальное представительство, привлеките независимого юриста ТРСК.

Налоги и обязательные платежи

Состав платежей зависит от сделки: гербовый сбор по договору (pul vergisi), применимые к покупателю сборы за переоформление титула, НДС при облагаемой продаже и налог продавца при отчуждении, если он применяется. Для иностранных покупателей, включая граждан государств, признающих ТРСК, сбор за переход права уплачивается не только в конце: часть взимается при регистрации договора в Земельном управлении, остаток при переоформлении титула. Ставки, льготы и сторона, обязанная платить по закону, могут меняться. Используйте Калькулятор налогов и пошлин для действующей опубликованной таблицы, а особенности конкретной сделки уточните у соответствующего органа или налогового консультанта (mali müşavir).

Важное замечание

Этот материал носит общий информационный характер и не является индивидуальным юридическим, техническим или налоговым заключением. BESTATE PROPERTY может подготовить документы по сделке и координировать покупку. Этот материал отражает правила, действующие на 27 сентября 2026 года. Декреты с силой закона носят временный характер, и мы обновляем материал при изменении правил. Поскольку нормы, ставки и лимиты меняются, юридические вопросы конкретной сделки уточняйте у юриста, налоговые — у налогового консультанта (mali müşavir), а технические — у соответствующего органа или профильного специалиста.