Право · Процесс покупки

Полный юридический процесс покупки недвижимости на Северном Кипре

Покупка недвижимости в ТРСК подчинена чёткой правовой процедуре. Это руководство проходит все этапы — от первого предложения до регистрации титула — с указанием установленных законом сроков, необходимых документов и независимых проверок, которые защищают ваши вложения. Написано и для местных, и для иностранных покупателей.

20 Разделов руководства

Нажмите на карточку, чтобы открыть подробное описание и ссылки.

Могут ли иностранцы законно покупать недвижимость на Северном Кипре?

Да. Иностранные граждане и компании могут покупать недвижимость на основании Закона 52/2008 с изменениями, внесёнными Законом 39/2024; часть его правил сейчас действует в редакции временного Декрета с силой закона 89/2026 (Официальная газета № 147 от 7 августа 2026 года). Сделка подчинена Разрешению Совета министров на покупку (PTP) и лимитам, которые зависят от категории покупателя и объекта. В «Маршруте иностранного покупателя» указаны действующие лимиты и официальные источники. По Конституции ТРСК такой декрет действует 90 дней, и когда он перестанет действовать, правила могут снова измениться. BESTATE PROPERTY может определить категорию сделки и координировать досье; до подписания уточните текущее положение и индивидуальные юридические вопросы у независимого юриста ТРСК.

Категория

Пошаговый процесс покупки

Процесс состоит из пяти официальных этапов. На каждом есть сроки, которые нужно соблюсти, чтобы сохранить правовую защиту.

Этап 1 — Резервация и предложение

Резервационный депозит закрепляет объект и снимает его с продажи. Условия фиксируются в письменном соглашении о резервации: цена, график платежей, ориентир по срокам и предварительные условия (осмотр, юридическая проверка, финансирование). Пропишите письменно, возвращается ли депозит, если due diligence выявит проблему, и в какой срок — именно этот пункт чаще всего оставляют размытым.

Этап 2 — Договор купли-продажи и юридическая проверка

Агентство недвижимости, зарегистрированное в KTEB, может вместе со сторонами подготовить договор купли-продажи и документы по сделке, а также координировать предложение, переговоры, общение с продавцом или застройщиком, документооборот и график сделки. В договоре должны быть чётко указаны цена, план и этапы платежей, сроки завершения и передачи, последствия просрочки, что происходит с платежами при отказе в разрешении на покупку, обязательства продавца и порядок разрешения споров. Агентство также координирует проверку титула, обременений, зонирования, застройщика и инфраструктуры. Если требуется отдельное юридическое заключение или представительство, независимый юрист ТРСК дополнительно проверяет договор и правовую позицию.

Этап 3 — Регистрация договора, подача PTP и гербовый сбор

Договор с уплаченным гербовым сбором регистрируется в соответствующем районном Земельном управлении. Пока действует Декрет 89/2026, иностранный покупатель должен в течение одного месяца зарегистрировать договор и подать в Министерство внутренних дел заявление PTP. Налоги и сборы, подлежащие уплате на этом этапе, тоже должны быть оплачены; какие суммы платятся при регистрации, уточните в Земельном управлении. Если срок пропущен, договор автоматически становится недействительным. Это можно сделать лично, через юриста или через уполномоченного представителя по доверенности. При сделках через агентство недвижимости Закон о регистрации и деятельности агентов недвижимости отдельно требует зарегистрировать договор купли-продажи в течение 21 дня с уплатой необходимых сборов. Какой срок применяется к вашему договору и кто обязан его зарегистрировать, зависит от покупателя и сделки. BESTATE PROPERTY составляет график до подписания, а юрист может его подтвердить; если могут действовать два срока, ориентируйтесь на более ранний. Если вы подписали договор купли-продажи до вступления в силу нынешних правил, к его регистрации или переоформлению титула могут применяться особые переходные сроки, например для уже построенных и переданных домов; не откладывая, уточните свои сроки у юриста.

Этап 4 — Разрешение Совета министров (PTP) — иностранные покупатели

Заявление подаётся онлайн через систему Министерства внутренних дел; при подаче уплачивается сервисный сбор в размере половины действующей месячной минимальной зарплаты (брутто). Перечень документов Министерство устанавливает циркуляром; в него входят справка о несудимости из страны покупателя (для компании также на её акционеров) и документы продажи. Затем проводятся проверки безопасности и архивов; при отрицательном результате проверки безопасности заявление отклоняется. BESTATE PROPERTY координирует досье и график; в подходящих случаях может действовать уполномоченный представитель или юрист. Переоформление невозможно до выдачи PTP. Сроки различаются; опубликованные средние значения считайте лишь ориентиром. Пока действует Декрет 89/2026, после публикации разрешения в Официальной газете покупатель и продавец должны уплатить сборы за переход права собственности в течение 75 рабочих дней, а титул должен быть переоформлен в течение 1 года, иначе разрешение автоматически аннулируется. Если в пользу продавца не зарегистрирована ипотека, этот год отсчитывается с даты полной оплаты цены, указанной в документах, поданных с заявлением; как это применяется к рассрочке, уточните у юриста. Если разрешение аннулировано из-за несвоевременной уплаты сборов, повторное заявление на тот же объект стоит вдвое дороже, а подать заявление на этот объект в третий раз тот же покупатель не может.

Этап 5 — Завершение сделки, пошлины и регистрация титула

Окончательный платёж производится по договору. Продавец предоставляет требуемые налоговые и муниципальные справки. В Земельном управлении присутствуют обе стороны или их надлежащим образом уполномоченные представители. Уплачивается остаток сбора за переход права, подписывается заявление о переоформлении, покупатель регистрируется собственником, после чего передаются ключи и владение. BESTATE PROPERTY координирует документы, запись, платежи и передачу.

Документы, необходимые для покупки

Иностранному покупателю нужно подготовить удостоверяющие и заявочные документы, включая действующий паспорт, справку о несудимости из своей страны, подписанные документы продажи, подтверждение платежей и актуальные формы PTP. В зависимости от покупателя или объекта могут запросить дополнительные документы; перечень Министерство устанавливает циркуляром. Прежде чем заказывать документы за рубежом, уточните у консультанта актуальный список, в том числе нужен ли апостиль на справке и насколько свежей она должна быть. Агентства недвижимости являются обязанными лицами по закону ТРСК о противодействии отмыванию денег, поэтому будьте готовы предъявить удостоверение личности и подтвердить происхождение средств. Если от имени покупателя действует уполномоченный представитель или юрист, нужна действующая доверенность. BESTATE PROPERTY составляет контрольный список для конкретной сделки, а не полагается на общий шаблон.

Категория

Расходы при покупке недвижимости на Северном Кипре

Установленные законом расходы задаются законодательством и меняются; суммы по вашей сделке уточните у налогового консультанта (mali müşavir) или в Земельном управлении. Калькулятор рассчитывает их по тарифам, опубликованным в нашем налоговом руководстве, поэтому любую цифру можно проследить до раздела, из которого она взята. Профессиональные гонорары и комиссия — коммерческие условия; согласуйте их письменно заранее.

Калькулятор налогов и пошлин Налоговое руководство

Гербовый сбор (pul vergisi)

0,5% с первых 89 000 000 TL суммы договора и 0,1% с суммы сверх этого. Гербовый сбор оплачивается до регистрации договора на Этапе 3, и в договоре должно быть указано, какая сторона его платит.

Пошлина за переоформление титула (Tapu Devir Harcı)

Для иностранных покупателей, включая граждан государств, признающих ТРСК, часть сбора взимается при регистрации договора на Этапе 3, остаток — при переоформлении титула на Этапе 5. Распределение зависит от категории покупателя и от того, какой это по счёту объект, поэтому уточните точные суммы на каждом этапе в Земельном управлении, а также спросите, возвращается ли уплаченное при регистрации, если сделка не состоится. Ставка зависит от гражданства покупателя и истории его приобретений и рассчитывается от большей из двух сумм: цены договора или стоимости, определённой районным Земельным управлением. Для граждан ТРСК в определённых случаях может разово применяться сниженная ставка; право на льготу и срок уплаты сбора уточните в Земельном управлении. Действующие категории и их источник — в «Маршруте иностранного покупателя».

НДС (KDV) на новостройки

Облагается ли сделка НДС, зависит от продавца и характера продажи. Как правило, НДС взимается при покупке нового объекта у застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС. Если НДС применяется, ставка составляет 5% для недвижимости и жилья с закрытой площадью до 300 м² и 10% для жилья с закрытой площадью 300 м² и более. Уточните ситуацию по вашей покупке у налогового консультанта (mali müşavir).

Профессиональные гонорары и комиссия

Комиссия агентства, сопровождение сделки и отдельные юридические, оценочные, технические или налоговые услуги являются коммерческими условиями. В договоре или поручении заранее укажите, кто оплачивает каждый пункт, что входит в цену и когда возникает платёж.

Категория

Типы титулов (ключ к оценке риска)

Вид титула влияет на риски, финансирование и перепродажу. Право собственности на часть недвижимости на севере оспаривается на международном уровне, и ни один вид титула не следует называть «гарантированным»; до принятия решения попросите независимого юриста ТРСК проверить историю титула.

Турецкий титул до 1974 года (Türk Koçanı)

Собственность турко-киприотов до 1974 года. Исторически наименее спорная категория, но проверка всё равно необходима.

Обменный титул (Eşdeğer / Mübadele)

Выдан после 1974 года в обмен на собственность на юге. Распространён в проектах застройки. Требует юридического подтверждения действительности обмена.

TMD / Tahsis (государственное выделение)

Земля, выделенная государством. Проверяйте сохраняющиеся государственные условия и ограничения на переоформление.

Долевой (Hisseli) и индивидуальный (Müstakil / Kat İrtifakı) титул

Долевой титул — один документ на участок или основное здание, где каждому зарегистрированному собственнику принадлежит указанная доля. Индивидуальный титул выдаётся на конкретную единицу. По Закону 40/2024 объект можно продать или переоформить в Земельном управлении, только если у него есть собственный титул и/или зарегистрировано право кондоминиума (kat irtifakı); иначе договор недействителен. Иностранцы не могут покупать землю по долевому титулу; квартиру или дом с собственным титулом могут совместно купить не более 3 иностранных физических лиц. Для финансирования и перепродажи индивидуальный титул обычно удобнее.

Кто отвечает за каждый этап сделки?

Агентство недвижимости, зарегистрированное в KTEB, может подготовить договор и документы по сделке; координировать переговоры, проверку титула и обременений, документы по зонированию и проекту, досье PTP, налоги, платежи, этапы в Земельном управлении и передачу объекта. Юрист ТРСК выполняет отдельную функцию, когда требуется независимое юридическое заключение, толкование права или официальное представительство. Технические, оценочные и налоговые вопросы при необходимости передаются соответствующему специалисту.

Покупка на стадии строительства — дополнительные меры защиты

При покупке на стадии строительства общий титул остаётся у застройщика. Следует проверить ипотеку и ограничения на общем титуле, зарегистрировано ли право кондоминиума (kat irtifakı), которого требует Закон 40/2024, разрешение на строительство и утверждённый проект; чётко записать срок завершения, последствия просрочки, платежи по стадиям строительства и график оформления окончательного титула. Договор регистрируется в срок, применимый к конкретной сделке. Пока действует Декрет 89/2026, иностранный покупатель должен зарегистрировать договор с оплаченным гербовым сбором и подать заявление PTP в течение одного месяца; при сделках через агентство недвижимости Закон о регистрации и деятельности агентов недвижимости отдельно требует регистрации в течение 21 дня. Если могут действовать два срока, ориентируйтесь на более ранний. Пока действует декрет, если для объекта ещё нельзя оформить кондоминиум (kat mülkiyeti или kat irtifakı), заявление на разрешение можно подать с разрешением на строительство или с согласованием Департамента городского планирования. Это временный порядок, и он действует наряду с Законом 40/2024, поэтому до подписания уточните у юриста, как оба правила применяются к вашему объекту.

Планы оплаты и финансирование

Наиболее распространённый путь на Северном Кипре — рассрочка от застройщика: как правило, первоначальный взнос, этапные платежи, привязанные к стадиям строительства, и остаток при передаче ключей. Условия у разных застройщиков существенно различаются, сравнивайте их напрямую. Банковские кредиты существуют, но ограничены: более высокий первоначальный взнос, чем привыкли покупатели в Великобритании или ЕС, плавающие ставки, короткие сроки, полный пакет документов о доходах и обычно валютная номинация. К нерезидентам требования, как правило, строже.

Что делать после покупки (чек-лист)

Переоформите коммунальные услуги на своё имя (электричество Kıb-Tek, вода — муниципалитет, интернет). При покупке иностранцем, пока действует Декрет 89/2026, до уплаты всех налогов и сборов по сделке местные власти не могут подключить постоянное водоснабжение, а Kıb-Tek — постоянное электричество. Если планируете туристическую аренду на срок до 60 дней включительно, до размещения объявлений и приёма гостей проверьте требования Закона о домах для отдыха (Tatil Evleri Yasası): регистрацию (sicil belgesi) и ежегодное разрешение на эксплуатацию (işletme izni belgesi). Для долгосрочной жилой аренды действуют иные договорные, налоговые и местные процедуры. Если вы живёте за границей, рассмотрите управление недвижимостью. При наличии оснований подайте на временный вид на жительство (ikamet); собственность может поддержать заявление, но не даёт ВНЖ автоматически. Храните все оригиналы — договор, Koçan, квитанции, справки — в надёжном месте.

Правовая оговорка

Это руководство содержит общую информацию и не является индивидуальным юридическим, техническим или налоговым заключением. Законы, пошлины и сроки могут меняться. Руководство отражает правила, действующие на 27 сентября 2026 года; декреты с силой закона носят временный характер, и мы обновляем руководство при изменении правил. BESTATE PROPERTY, зарегистрированная в KTEB, может подготовить договор купли-продажи и документы по сделке и координировать процесс покупки. Когда требуется независимое юридическое заключение или официальное представительство, следует отдельно привлечь лицензированного юриста ТРСК; налоговые вопросы следует уточнять у налогового консультанта (mali müşavir), а технические — у соответствующего специалиста.