Право · Титул (Кочан)

Титул собственности (Koçan) на Северном Кипре

Титул (Koçan) — это окончательное юридическое подтверждение права собственности в ТРСК. В этом руководстве разобраны четыре основных типа титулов, процедура переоформления, установленные законом расходы и та проверка, которую следует провести каждому покупателю — особенно иностранному — до принятия обязательств.

21 Разделов руководства

Нажмите на карточку, чтобы открыть подробное описание и ссылки.

Что такое титул (Koçan)?

Koçan — официальный документ Земельного управления (Tapu ve Kadastro Dairesi), подтверждающий право собственности. В нём указаны имя собственника, местоположение объекта (район, квартал, номер участка), тип объекта (земля, здание, самостоятельная часть), доля в процентах (для долевого титула) и все зарегистрированные обременения (ипотеки, аресты, отметки). Без титула, зарегистрированного на ваше имя, право собственности не защищено в полной мере.

Категория

Четыре основных типа титулов

Титулы на Северном Кипре делятся на четыре категории. Понимание того, какой тип относится к объекту, необходимо для оценки риска, перспектив перепродажи и возможности получить кредит.

Турецкий титул до 1974 года (Türk Koçanı)

Земля, принадлежавшая турко-киприотам до 1974 года. Эти титулы возникли при британской колониальной администрации и сохранили силу при Турецком федеративном государстве Кипра, а затем и в ТРСК. Объекты с таким титулом, как правило, реже становятся предметом правовых споров, однако независимая проверка в Земельном управлении всё равно обязательна.

Обменный титул (Eşdeğer / Mübadele)

Выдавался после 1974 года турко-киприотам, отказавшимся от собственности в Республике Кипр (на юге), в обмен на выделенную им землю на севере. Широко используется в современных проектах. Ссылка на исходный южнокипрский титул указана в самом документе. Хотя такой титул распространён и в целом признаётся, настоятельно рекомендуется независимая юридическая проверка того, что обмен был оформлен надлежащим образом и конкурирующих притязаний нет.

Титул TMD / Tahsis (государственное выделение)

Земля, выделенная государством ТРСК частным лицам, чаще всего под жильё или застройку. Такие титулы требуют внимательной юридической проверки: необходимо подтвердить исходные условия выделения, соответствие зонированию и отсутствие невыполненных обязательств. Часть титулов Tahsis содержит ограничения на перепродажу или требует согласия государства на переоформление.

Долевой титул (Hisseli) и индивидуальный титул (Müstakil)

Многие проекты на стадии строительства и новые комплексы работают по долевому титулу — один Koçan на весь участок и здание, где каждый собственник владеет определённой процентной долей (hisse). Индивидуальный титул (Müstakil / Kat İrtifakı) — отдельный документ на каждую единицу, выдаваемый после получения зданием разрешения на ввод в эксплуатацию (İskan) и завершения застройщиком разделения титулов. Индивидуальный титул означает более чистое право собственности, более простое финансирование и перепродажу. Всегда уточняйте текущий статус титула и заявленные застройщиком сроки разделения.

Категория

Как проходит переоформление титула (пошагово)

Процедура официально переносит право собственности от продавца к покупателю в Земельном управлении.

Шаг 1 — Регистрация договора и применимый срок

Подписанный договор с уплаченным гербовым сбором регистрируется в соответствующем районном Земельном управлении. Для иностранного покупателя действующее правило требует зарегистрировать соглашение и подать заявление PTP в течение одного месяца. Для других сделок может применяться иной срок, включая 21-дневное правило законодательства о риелторской деятельности. BESTATE PROPERTY определяет применимый срок до подписания и координирует график. Регистрация защищает договорное право покупателя от последующей продажи или обременения со стороны продавца.

Шаг 2 — Разрешение Совета министров (PTP) — только для иностранцев

Лица без гражданства ТРСК обязаны получить Разрешение на покупку (PTP) Совета министров (Bakanlar Kurulu). Заявление подаётся через Министерство внутренних дел и проходит проверки безопасности и архивов. До выдачи разрешения переоформление невозможно. Сроки существенно различаются: BESTATE PROPERTY отслеживает график конкретной сделки, а актуальное положение при необходимости подтверждается в компетентном органе или у уполномоченного представителя.

Шаг 3 — Окончательный платёж и справки об отсутствии задолженности

Покупатель завершает согласованный график платежей. Продавец предоставляет справку об отсутствии налоговой задолженности (vergi borcu olmayan belgesi) из Налогового управления и справку из муниципалитета (belediye borcu olmayan belgesi), подтверждающую отсутствие неоплаченных налогов и коммунальных долгов.

Шаг 4 — Переоформление в Земельном управлении

Обе стороны или надлежащим образом уполномоченные представители по действующей доверенности присутствуют в Земельном управлении. Уплачиваются применимые сборы, подписывается заявление о переоформлении, и покупатель регистрируется собственником. BESTATE PROPERTY координирует запись, документы, последовательность платежей и передачу объекта.

Категория

Установленные законом расходы при переоформлении

Ставки устанавливаются законом и могут меняться. Сведения ниже основаны на тарифах нашего налогового руководства; из того же источника считает калькулятор. BESTATE PROPERTY подготовит смету расходов по сделке, а налоговый режим при необходимости подтверждается в Налоговом департаменте или у квалифицированного налогового специалиста.

Налоговое руководство

Пошлина за переоформление титула (Tapu Devir Harcı)

Уплачивается покупателем, если не согласовано иное, и рассчитывается от большей из двух величин: заявленной цены договора или оценочной стоимости Земельного управления. Ставка зависит от гражданства покупателя, а для граждан Турции — ещё и от того, какой по счёту объект приобретается. Наш «Маршрут иностранного покупателя» приводит действующие категории со ссылкой на официальную публикацию, из которой они взяты.

Гербовый сбор (Damga Vergisi)

0,5% от цены договора, уплачивается при регистрации договора (Шаг 1).

НДС (KDV) — только новостройки

5% от цены договора при первой продаже застройщиком, состоящим на учёте по НДС. Не применяется при перепродаже между физическими лицами.

Оплата профессиональных услуг

Услуги агентства, независимая юридическая проверка, оценка, техническое обследование и налоговая консультация являются отдельными профессиональными услугами. Объём и порядок оплаты каждой услуги следует согласовать письменно до начала работы.

Категория

Как проверить титул: список проверок

До подписания резервации или договора агентство, зарегистрированное в KTEB, должно собрать документы и координировать перечисленные ниже проверки. Если требуется отдельное юридическое заключение или представительство, юрист ТРСК может дополнительно оценить правовые выводы:

Проверка в Земельном управлении (Tapu Sorgulaması)

Зарегистрированный собственник совпадает с продавцом. На титуле нет ипотек (ipotek), арестов (haciz), отметок (şerh), судебных решений или ограничений. Границы участка соответствуют фактическому объекту.

Проверка застройщика и проекта (новостройки и объекты на стадии строительства)

Проверьте право застройщика на общий титул, наличие разрешения на строительство и статус ввода в эксплуатацию, согласования по дорогам, воде, электричеству и канализации, а также ипотеки или иные ограничения, способные помешать оформлению отдельных титулов. Агентство должно проверить лимит иностранной собственности в проекте и при необходимости получить отдельное юридическое подтверждение: превышение лимита может помешать завершению покупки.

Зонирование и градостроительный статус (İmar Durumu)

Убедитесь, что назначение участка (konut, ticari, tarım, yeşil alan) соответствует фактическому использованию. Проверьте соблюдение показателей плотности застройки (KAKS, TAKS). Убедитесь в отсутствии предписаний о сносе и мер градостроительного принуждения.

Коммуникации и инфраструктура

Статус подключения электричества (Kıb-Tek) и воды (муниципалитет). Доступ к дороге (общего пользования, частная или сервитут). Наличие интернета и оптоволокна.

Типичные риски при переоформлении

Пропуск срока регистрации, применимого к сделке, может лишить договор защиты, а по действующему правилу для иностранного покупателя — сделать соглашение недействительным. Другие риски: продавец не является собственником или не уполномочен на продажу; на титуле есть ипотека или судебное ограничение; долг застройщика затрагивает общий титул; оформление отдельных титулов задерживается; сельскохозяйственная земля продаётся как пригодная для застройки без нужного градостроительного разрешения.

Титулы в проектах на стадии строительства

Покупатель изначально получает договорное право, зарегистрированное в отношении общего титула. Разделение на индивидуальный титул (Kat İrtifakı / Müstakil) происходит после завершения строительства, получения разрешения на ввод и заявления застройщика. Ключевые вопросы застройщику: текущий статус общего титула, наличие банковских ипотек на землю, заявленные сроки разделения титулов и позволяет ли ситуация с иностранным владением в проекте совершить вашу покупку.

Что важно знать иностранному покупателю

Действуют лимиты на приобретение. Иностранные граждане могут приобрести ограниченное количество объектов, и лимит различается для граждан стран, с которыми действует взаимность. Актуальные категории с указанием правового основания приведены в «Маршруте иностранного покупателя». PTP обязательно — без разрешения Совета министров переоформление невозможно. Наследование — иностранный собственник может завещать объект, но наследникам также потребуется PTP. Перепродажа — иностранному продавцу нужен покупатель, который сам подходит под PTP, и будет применяться его собственная категория пошлины.

Как BESTATE PROPERTY сопровождает оформление

BESTATE PROPERTY вместе со сторонами готовит договор купли-продажи и документы по сделке; ведёт предложение и переговоры; координирует проверку титула и обременений, документы продавца или застройщика, досье PTP, налоги, этапы в Земельном управлении, платежи и передачу объекта. Законные расходы открыто показаны в нашем калькуляторе. Если клиент запрашивает отдельное юридическое заключение или требуется официальное представительство, мы также координируем работу с независимым юристом ТРСК, не передавая ему управление всей сделкой.