Право · Титул (Кочан)
Титул (Koçan) — это окончательное юридическое подтверждение права собственности в ТРСК. В этом руководстве разобраны четыре основных типа титулов, процедура переоформления, установленные законом расходы и та проверка, которую следует провести каждому покупателю — особенно иностранному — до принятия обязательств. Страница отражает правила, действующие на 27 сентября 2026 года; декреты с силой закона носят временный характер, и мы обновляем страницу при изменении правил.
Koçan — официальный документ Земельного управления (Tapu ve Kadastro Dairesi), подтверждающий право собственности. В нём указаны имя собственника, местоположение объекта (район, квартал, номер участка), тип объекта (земля, здание, самостоятельная часть), доля в процентах (для долевого титула) и все зарегистрированные обременения (ипотеки, аресты, отметки). Без титула, зарегистрированного на ваше имя, право собственности не защищено в полной мере.
Титулы на Северном Кипре делятся на четыре категории. Понимание того, какой тип относится к объекту, необходимо для оценки риска, перспектив перепродажи и возможности получить кредит. Право собственности на часть недвижимости на севере оспаривается на международном уровне, и ни один вид титула не следует называть «гарантированным». До принятия решения попросите независимого юриста ТРСК проверить историю титула.
Земля, принадлежавшая турко-киприотам до 1974 года. Эти титулы возникли при британской колониальной администрации и сохранили силу при Турецком федеративном государстве Кипра, а затем и в ТРСК. Объекты с таким титулом, как правило, реже становятся предметом правовых споров, однако независимая проверка в Земельном управлении всё равно обязательна.
Выдавался после 1974 года турко-киприотам, отказавшимся от собственности в Республике Кипр (на юге), в обмен на выделенную им землю на севере. Широко используется в современных проектах. Ссылка на исходный южнокипрский титул указана в самом документе. Хотя такой титул распространён и в целом признаётся, настоятельно рекомендуется независимая юридическая проверка того, что обмен был оформлен надлежащим образом и конкурирующих притязаний нет.
Земля, выделенная государством ТРСК частным лицам, чаще всего под жильё или застройку. Такие титулы требуют внимательной юридической проверки: необходимо подтвердить исходные условия выделения, соответствие зонированию и отсутствие невыполненных обязательств. Часть титулов Tahsis содержит ограничения на перепродажу или требует согласия государства на переоформление.
Долевой титул (hisseli koçan) — один Koçan на участок или здание, где каждый собственник владеет определённой долей (hisse). Индивидуальный титул (müstakil koçan) — отдельный документ на конкретную единицу. По Закону 40/2024 объект можно продать или переоформить в Земельном управлении, только если у него есть собственный титул и/или зарегистрировано право кондоминиума (kat irtifakı); иначе договор недействителен, а продажа такого объекта или посредничество в ней является уголовно наказуемым деянием. Иностранцы не могут покупать землю по долевому титулу; квартиру или дом с собственным титулом могут совместно купить не более 3 иностранных физических лиц. Индивидуальный титул означает более чистое право собственности, более простое финансирование и перепродажу. Всегда уточняйте текущий статус титула, проверяйте у застройщика и юриста, что kat irtifakı зарегистрирован, и запрашивайте заявленные застройщиком сроки оформления окончательного титула.
Процедура официально переносит право собственности от продавца к покупателю в Земельном управлении.
Подписанный договор с уплаченным гербовым сбором регистрируется в соответствующем районном Земельном управлении. Пока действует Декрет 89/2026, иностранный покупатель должен в течение одного месяца зарегистрировать договор и подать в Министерство внутренних дел заявление PTP; налоги и сборы, подлежащие уплате на этом этапе, тоже должны быть оплачены. Если срок пропущен, договор автоматически становится недействительным. При сделках через агентство недвижимости Закон о регистрации и деятельности агентов недвижимости отдельно требует зарегистрировать договор купли-продажи в районном Земельном управлении в течение 21 дня с уплатой необходимых сборов. Какой срок применяется к вашему договору и кто обязан его зарегистрировать, зависит от покупателя и сделки. BESTATE PROPERTY составляет график до подписания, а юрист может его подтвердить; если могут действовать два срока, ориентируйтесь на более ранний. Для иностранного покупателя часть сбора за переход права взимается уже на этом этапе, поэтому уточните в Земельном управлении, какие суммы платятся при регистрации. Регистрация защищает договорное право покупателя от последующей продажи или обременения со стороны продавца.
Лица без гражданства ТРСК обязаны получить Разрешение на покупку (PTP) Совета министров (Bakanlar Kurulu). Заявление подаётся онлайн через систему Министерства внутренних дел, при подаче уплачивается сервисный сбор в размере половины действующей месячной минимальной зарплаты (брутто), затем проводятся проверки безопасности и архивов. Разрешение не выдаётся автоматически: при отрицательном результате проверки безопасности заявление отклоняется. До выдачи разрешения переоформление невозможно. Пока действует Декрет 89/2026, после публикации разрешения в Официальной газете покупатель и продавец должны уплатить сборы за переход права собственности в течение 75 рабочих дней, а титул должен быть переоформлен в течение 1 года, иначе разрешение автоматически аннулируется. Если в пользу продавца не зарегистрирована ипотека, этот год отсчитывается с даты полной оплаты цены, указанной в документах, поданных с заявлением; как это применяется к рассрочке, уточните у юриста. Сроки существенно различаются: BESTATE PROPERTY отслеживает график конкретной сделки, а актуальное положение при необходимости подтверждается в компетентном органе или у уполномоченного представителя.
Покупатель завершает согласованный график платежей. Продавец предоставляет справку об отсутствии налоговой задолженности (vergi borcu olmayan belgesi) из Налогового управления и справку из муниципалитета (belediye borcu olmayan belgesi), подтверждающую отсутствие неоплаченных налогов и коммунальных долгов.
Обе стороны или надлежащим образом уполномоченные представители по действующей доверенности присутствуют в Земельном управлении. Уплачивается остаток сбора за переход права, подписывается заявление о переоформлении, и покупатель регистрируется собственником. BESTATE PROPERTY координирует запись, документы, последовательность платежей и передачу объекта.
Ставки устанавливаются законом и могут меняться. Сведения ниже основаны на тарифах нашего налогового руководства; из того же источника считает калькулятор. BESTATE PROPERTY подготовит смету расходов по сделке, а налоговый режим вашей сделки уточните в Налоговом департаменте или у налогового консультанта (mali müşavir).
Уплачивается покупателем, если не согласовано иное, и рассчитывается от большей из двух сумм: цены в договоре купли-продажи или стоимости, определённой районным Земельным управлением (rayiç değer). По положению о сборах Земельного управления от 15 мая 2025 года для иностранцев, не являющихся гражданами государств, признающих ТРСК, сбор составляет 9% за каждый из первого, второго и третьего объектов. Для граждан государств, признающих ТРСК, например граждан Турции, — 6% за первый объект, 8% за второй и 9% за третий, а также за четвёртую–шестую квартиру; уточните в Земельном управлении, положена ли вам разовая льгота на первое жильё. Для граждан ТРСК стандартный сбор при покупке составляет 6%, а разово может применяться ставка 3%: на один дом (с участком до одного дёнюма) и один участок (или вместо участка один дёнюм поля) либо на помещение для бизнеса до 300 м²; право на льготу и срок уплаты сбора уточните в Земельном управлении. Для иностранных покупателей, включая граждан государств, признающих ТРСК, сбор уплачивается не только в конце: часть взимается при регистрации договора (Шаг 1), остаток при переоформлении титула (Шаг 4). Распределение зависит от категории покупателя и от того, какой это по счёту объект, поэтому уточните точные суммы на каждом этапе в Земельном управлении, а также спросите, возвращается ли уплаченное при регистрации, если сделка не состоится.
Гербовый сбор с договора купли-продажи составляет 0,5% с первых 89 000 000 TL суммы договора и 0,1% с суммы сверх этого. Гербовый сбор оплачивается до регистрации договора (Шаг 1), и в договоре должно быть указано, какая сторона его платит.
Облагается ли сделка НДС (KDV), зависит от продавца и характера продажи. Как правило, НДС взимается при покупке нового объекта у застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС. Если НДС применяется, ставка составляет 5% для недвижимости и жилья с закрытой площадью до 300 м² и 10% для жилья с закрытой площадью 300 м² и более. Уточните ситуацию по вашей покупке у налогового консультанта (mali müşavir).
Услуги агентства, независимая юридическая проверка, оценка, техническое обследование и налоговая консультация являются отдельными профессиональными услугами. Объём и порядок оплаты каждой услуги следует согласовать письменно до начала работы.
До подписания резервации или договора агентство, зарегистрированное в KTEB, должно собрать документы и координировать перечисленные ниже проверки. Если требуется отдельное юридическое заключение или представительство, юрист ТРСК может дополнительно оценить правовые выводы:
Зарегистрированный собственник совпадает с продавцом. На титуле нет ипотек (ipotek), арестов (haciz), отметок (şerh), судебных решений или ограничений. Границы участка соответствуют фактическому объекту.
Проверьте право застройщика на общий титул, наличие разрешения на строительство и статус ввода в эксплуатацию, согласования по дорогам, воде, электричеству и канализации, а также ипотеки или иные ограничения, способные помешать оформлению отдельных титулов. Агентство должно проверить лимит иностранной собственности в проекте и при необходимости получить отдельное юридическое подтверждение: превышение лимита может помешать завершению покупки.
Убедитесь, что назначение участка (konut, ticari, tarım, yeşil alan) соответствует фактическому использованию. Проверьте соблюдение показателей плотности застройки (KAKS, TAKS). Убедитесь в отсутствии предписаний о сносе и мер градостроительного принуждения.
Статус подключения электричества (Kıb-Tek) и воды (муниципалитет). Доступ к дороге (общего пользования, частная или сервитут). Наличие интернета и оптоволокна. При покупке иностранцем, пока действует Декрет 89/2026, до уплаты всех налогов и сборов по сделке местные власти не могут подключить постоянное или временное водоснабжение, а Kıb-Tek не может подключить временное или постоянное электричество; исключение составляют подключения для стройплощадки.
Пропуск срока регистрации, применимого к сделке, может лишить договор защиты, а по действующему правилу для иностранного покупателя — сделать соглашение недействительным. Другие риски: продавец не является собственником или не уполномочен на продажу; на титуле есть ипотека или судебное ограничение; долг застройщика затрагивает общий титул; оформление отдельных титулов задерживается; сельскохозяйственная земля продаётся как пригодная для застройки без нужного градостроительного разрешения.
По Закону 40/2024 объект можно продать или переоформить в Земельном управлении, только если у него есть собственный титул и/или зарегистрировано право кондоминиума (kat irtifakı); иначе договор недействителен. Перед подписанием договора на строящийся объект проверьте у застройщика и юриста, что kat irtifakı зарегистрирован. Пока действует Декрет 89/2026, если для объекта ещё нельзя оформить кондоминиум (kat mülkiyeti или kat irtifakı), заявление на разрешение можно подать с разрешением на строительство или с согласованием Департамента городского планирования. Это временный порядок, и он действует наряду с Законом 40/2024, поэтому до подписания уточните у юриста, как оба правила применяются к вашему объекту. Другие вопросы застройщику: текущий статус общего титула, наличие банковских ипотек на землю, заявленные сроки оформления окончательного титула и позволяет ли ситуация с иностранным владением в проекте совершить вашу покупку.
Действуют лимиты на приобретение. Иностранные граждане могут приобрести ограниченное количество объектов, и лимит различается для граждан стран, с которыми действует взаимность. Актуальные категории с указанием правового основания приведены в «Маршруте иностранного покупателя». PTP обязательно — без разрешения Совета министров переоформление невозможно. Перепродажа — иностранный владелец может продать недвижимость гражданину ТРСК, которому разрешение на покупку не нужно, или другому иностранцу, которому оно нужно; будет применяться категория пошлины покупателя. Передача родственникам — по действующему декрету иностранный владелец также может передать недвижимость родственникам первой и второй степени по крови или браку с ведома и одобрения Министерства внутренних дел. Наследование — уточните у юриста, что потребуется наследникам, и не полагайтесь на общее правило, пока случай не проверен.
BESTATE PROPERTY вместе со сторонами готовит договор купли-продажи и документы по сделке; ведёт предложение и переговоры; координирует проверку титула и обременений, документы продавца или застройщика, досье PTP, налоги, этапы в Земельном управлении, платежи и передачу объекта. Законные расходы открыто показаны в нашем калькуляторе. Если клиент запрашивает отдельное юридическое заключение или требуется официальное представительство, мы также координируем работу с независимым юристом ТРСК, не передавая ему управление всей сделкой.