Satın alma süreci

Karardan önce netlik.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın almanın tüm aşamaları: yabancılar için izin süreci, yasal edinim sınırları, koçan türleri, arsa ölçü birimleri ve sözleşme öncesi yapılması gereken temel kontroller.

7 Rehber Başlığı

Detaylı açıklamayı ve adımları görmek için karta tıklayın.

Yabancılar nasıl satın alır?

Yabancı gerçek kişiler ve uygun nitelikteki tüzel kişiler, 39/2024 sayılı Yasa ile değişik 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası kapsamında taşınmaz satın alabilir. Bu yasanın bazı kuralları şu anda, 63/2026 sayılı Kararname’nin yerini alan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmi Gazete Sayı 147, 7 Ağustos 2026; aynı gün yürürlüğe girdi) ile değiştirilmiş biçimde uygulanır. Bakanlar Kurulu Satın Alma İzni (PTP) gerekir. Kararname yürürlükte kaldığı sürece pullanmış anlaşma veya satış sözleşmesi bir ay içinde ilgili İlçe Tapu Amirliği’ne kaydettirilmeli ve PTP başvurusu İçişleri Bakanlığı’na yapılmalıdır. Bu aşamada ödenmesi gereken vergi ve harçların da ödenmiş olması gerekir; kayıtta hangi tutarların ödeneceğini Tapu Amirliği’ne sorun. Süre kaçırılırsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. KTEB’e kayıtlı gayrimenkul şirketi satış sözleşmesini ve işlem dosyasını hazırlayabilir ve her iki başvuruyu koordine edebilir; uygun hâllerde yetkili vekil veya avukat da işlem yapabilir. PTP sonuçlanma süresi sabit değildir; genel bir tahmin yerine işleme özel takvim kullanılmalıdır. 89/2026 sayılı Kararname geçicidir: Anayasa uyarınca bu tür bir kararname 90 gün geçerlidir ve kararnamenin gerekçesinde, kalıcı yasa değişikliğinin hâlâ Cumhuriyet Meclisi komitesinde olduğu belirtilir. Kararname sona erdiğinde kurallar yeniden değişebilir; imzadan önce güncel durumu bir avukata teyit ettirin.

Satın almada yasal sınırlamalar

89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece yabancı gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu izniyle şunlardan birini satın alabilir: yapı iznine uygun ve yalnızca bir konut yapılabilecek en çok 1.338 m² arazi; en çok 3 apartman dairesi; en çok 3.300 m² arazi üzerinde bir müstakil ev (bu araziye ikinci bir konut yapılamaz); veya toplu konut ya da sitede en çok 2 adet iki katlı müstakil villa. KKTC’yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruğundakiler (örneğin T.C. vatandaşları) en çok 6 apartman dairesi veya toplu konut ya da sitede en çok 3 adet iki katlı müstakil villa alabilir; arazi ve müstakil ev sınırları diğer yabancılarla aynıdır. Yasa bu kategorileri toplam bir hak olarak değil, "veya" ile birbirinin alternatifi olarak sayar; "3 daire ve 2 villa" bir toplam değildir. KKTC’de zaten taşınmazınız varsa ya da birden fazla alım planlıyorsanız, rezervasyondan önce kalan hakkınızı bir avukata teyit ettirin. Kararname yürürlükte kaldığı sürece imara açık alanlardaki konut projelerinin en çok %80’i yabancılara satılabilir; apartman dairelerinde, aynı parseldeki taşınmazların yarısından fazlası, birinci derece kan veya sıhri hısımlığı olan yabancılar ve/veya aynı uyruklu yabancılar tarafından satın alınamaz. Rezervasyondan önce projenin bu açıdan durumunu geliştiriciye ve avukatınıza sorun. Bundan ayrı olarak 39/2024 sayılı Yasa, yabancılara satışı her ilçenin yüzölçümünün %7’si ve ülke yüzölçümünün %3’ü ile sınırlar; tarımsal arazilerde ve orman arazilerinde yabancı gerçek veya tüzel kişilere taşınmaz mal satışı yapılamaz. Bakanlık ayrıca güvenlik araştırması yapar. 89/2026 sayılı Kararname yerine yenisi gelmeden sona ererse, 39/2024 sayılı Yasa ile değişik 52/2008 sayılı Yasa’nın daha sıkı kuralları yeniden uygulanır; örneğin alıcı başına daha az taşınmaz ve izinden sonra daha kısa süreler. O sırada alım süreciniz devam ediyorsa, değişikliğin sözleşmenizi nasıl etkilediğini bir avukata sorun.

Koçan türleri

KKTC’de birden fazla koçan türü vardır: 1974 öncesi Türk koçanı, eşdeğer (mübadele) koçan ve devletçe tahsis edilen koçan. Koçan türü risk, finansman ve yeniden satış açısından önem taşır. Kuzeydeki bazı taşınmazların mülkiyeti uluslararası alanda tartışmalıdır ve hiçbir koçan türü "garantili" olarak sunulmamalıdır. Karar vermeden önce koçanın geçmişini bağımsız bir KKTC avukatına kontrol ettirin.

Ölçü birimleri

Kuzey Kıbrıs’ta arsa ve arazi ölçümleri geleneksel İngiliz ölçü birimleriyle ifade edilir: 1 Kıbrıs Dönümü = 4 Evlek = 14.400 Ayak² = 1.337,8 m²; 1 Evlek = 3.600 Ayak² (334,45 m²). Kıbrıs dönümü, Türkiye’deki 1.000 m² dönüm ile aynı değildir. İlanlardaki alan değerlerini hesaplamak için alan dönüştürücümüzü kullanabilirsiniz.

İmzadan önce kontrol edin

Sözleşmeden önce tapunun müstakil mi hisseli mi olduğunu ve satıcının satış yetkisini netleştirin. Tapu Dairesi kayıtlarında ipotek, haciz, şerh, mahkeme kararı veya başka bir kısıtlama bulunup bulunmadığını kontrol edin. Maket projelerde ana tapu, inşaat izni, onaylı projeler, teknik şartname, tamamlanma ve ayrı tapu takvimi istenmelidir. 40/2024 sayılı Yasa uyarınca bir taşınmazın İlçe Tapu Amirliği’nde satış ve devir işlemi yapılabilmesi için müstakil tapusunun çıkmış ve/veya kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; aksi hâlde yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Maket bir daire için imzadan önce kat irtifakının tesis edildiğini geliştiriciye ve bir avukata teyit ettirin. Ödeme yapmadan önce, satın alma izni reddedilirse ödemelerinize ne olacağının sözleşmede yazılı olduğundan emin olun. BESTATE PROPERTY satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir ve bu kontrolleri koordine edebilir. Ayrı bir hukuki görüş veya resmî hukuki temsil isterseniz bağımsız KKTC avukatından ayrıca inceleme alın.

Vergiler, harçlar ve devir masrafları

Ödenecek kalemler işleme göre değişir: sözleşme pul vergisi, alıcıya uygulanan tapu devir harçları, satış KDV’ye tabi ise KDV ve uygulanıyorsa satıcının elden çıkarma stopajı. Yabancı alıcılarda (KKTC’yi tanıyan devletlerin uyrukları dahil) tapu devir harcının tamamı sonda ödenmez: bir kısmı sözleşme Tapu Amirliği’ne kaydedilirken, kalanı tapu devrinde alınır. Oranlar, istisnalar ve yasal ödeme sorumlusu değişebilir. Güncel yayımlanmış tarife için Vergi ve Harç Hesaplayıcı’yı kullanın; işleme özel vergi uygulamasını ilgili kurum veya bir mali müşavirle ayrıca teyit edin.

Bilgilendirme

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukuki, teknik veya mali görüş değildir. BESTATE PROPERTY işlem belgelerini hazırlayabilir ve satın alma sürecini koordine edebilir. Bu rehber, 27 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan kuralları yansıtır. Yasa gücünde kararnameler geçicidir; kurallar değiştiğinde bu rehberi güncelliyoruz. Mevzuat, oranlar ve sınırlar değişebileceğinden işleme özel hukuki konuları bir avukatla, vergisel konuları bir mali müşavirle, teknik konuları ise ilgili kurum veya yetkili uzmanla ayrıca teyit edin.