Mali yükümlülükler ve harçlar

Kuzey Kıbrıs gayrimenkul vergilendirme rehberi.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul alımında, devrinde, kiralamasında ve mülkiyetinde geçerli vergi oranları, tapu harçları, stopaj, KDV ve belediye vergilerinin güncel özeti.

7 Rehber Başlığı

Detaylı açıklamayı ve adımları görmek için karta tıklayın.

KKTC vatandaşları için vergiler

Normal bir mülk alımında şu dört ana mali yükümlülüğü göz önünde bulundurun. KDV’nin uygulanıp uygulanmayacağı satıcıya ve satışa göre değişir; genellikle KDV mükellefi bir geliştiriciden yeni konut alındığında uygulanır. Uygulandığında oran, taşınmazlar ve kapalı alanı 300 m²’ye kadar olan konutlar için %5, kapalı alanı 300 m² ve üzeri olan konutlar için %10’dur. KKTC vatandaşları için satışta tapu devir harcı %6’dır; bir defaya mahsus olmak üzere bir ev (bir dönüme kadar alanıyla) ve bir arsa (arsa yerine bir dönüm tarla) veya 300 m²’ye kadar bir iş yeri için %3 uygulanabilir. Tapu devir harcı, satış sözleşmesindeki bedel ile İlçe Tapu Amirliği’nin belirlediği rayiç değerden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır. Satıcının vergisi (stopaj) devir sırasında Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından kesilir ve satış bedeli ile rayiç değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır: bireysel satıcılar için bu değerin %2,8’i, taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve şirketler için %4’üdür. Bireysel satıcılar için bu kesinti nihai vergidir ve iade edilmez; KKTC’de yerleşik taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve şirketler ise bunu gelir veya kurumlar vergisine mahsup eder. Bakanlar Kurulu bireysel satıcıların oranını her yıl Ocak ayında düşürebilir. Taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar; tüm şirketler (tüzel kişiler), bu işi meslek edinen gerçek kişiler ve bir takvim yılında 3’ten veya üç takvim yılında 5’ten fazla taşınmaz satan gerçek kişilerdir; değeri aylık asgari ücretin 40 katından az olan satışlar ile miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazın devri bu sayıma girmez. Satıcı vergisinden bir defaya mahsus muafiyet; bir ev (bir dönüme kadar alanıyla) ve bir arsa (arsa yerine bir dönüm tarla) ya da bunların yerine en fazla 300 m²’lik bir iş yeri için uygulanabilir, ancak taşınmaz alım satımıyla uğraşanlara ve KKTC’de yerleşik olsun olmasın yabancılara uygulanmaz. Sözleşmenin pul vergisi, sözleşme bedelinin ilk 89.000.000 TL’lik kısmı için binde beş (%0,5), bu tutarın üzerindeki kısım için binde bir (%0,1)’dir; sözleşme kayıttan önce pullanır. Sözleşmede her kalemi hangi tarafın ödeyeceği açıkça belirtilmelidir. %3 oranına uygunluğunuzu Tapu Amirliği’ne; KDV durumunu ve güncel stopaj oranını bir mali müşavire teyit ettirin.

Hibe yoluyla devirler

Mülkün aile içi bağış (hibe) yoluyla devrinde indirimli harç uygulanır: tapu harcı anne veya babadan çocuğa bağışta %0,2, eşler arasında ve büyükanne veya büyükbabadan toruna bağışta %0,4’tür ve beyan edilen rayiç değer üzerinden alınır. Eşe veya çocuklara bağış satış gibi vergilendirilmez; diğer bağışlar vergilendirilebilir. Mevcut 89/2026 sayılı Kararname’ye göre yabancı bir malik, taşınmazını birinci ve ikinci derece kan ve sıhri hısımlarına İçişleri Bakanlığı’nın onayıyla da devredebilir. Vergi durumunu bir mali müşavire teyit ettirin.

Yabancı alıcılar için oranlar

Yabancı uyruklu alıcıların ödeyeceği tapu devir harçları uyruk statüsüne ve mülk adedine göre kademelendirilmiştir. KKTC’yi tanıyan devletlerin uyrukları (örneğin T.C. vatandaşları) için tapu devir harcı birinci taşınmazda %6, ikincide %8, üçüncüde ve dördüncü ila altıncı apartman dairesinde %9’dur; size bir defaya mahsus ilk konut indirimi uygulanıp uygulanmayacağını Tapu Amirliği’ne sorun. Diğer yabancı alıcılar için tapu devir harcı birinci, ikinci ve üçüncü taşınmazın her biri için %9’dur. Tapu devir harcının tamamı sonda ödenmez: bir kısmı sözleşme Tapu Amirliği’ne kaydedilirken, kalanı tapu devrinde alınır. Bu bölünme alıcının kategorisine ve kaçıncı taşınmazı aldığına göre değişir; her aşamada ödenecek tutarları ve alım gerçekleşmezse kayıtta ödenen tutarın iade edilip edilmeyeceğini Tapu Amirliği’ne veya danışmanınıza sorun. Kendi alımınıza uygulanacak oranı imzadan önce Tapu Amirliği’ne teyit ettirin.

Kiralama gelirinde vergiler

KKTC’deki taşınmazdan elde edilen kira geliri, peşin alınanlar dahil brüt kira üzerinden stopaj yoluyla vergilendirilir. Vergiyi mal sahibi veya temsilcisi Gelir ve Vergi Dairesi’ne öder ve her takvim ayı ayrı bir vergilendirme dönemidir. Oran, Türk Lirası kiralarda %8, döviz kiralarda %13’tür. Bu oranlar 16 Haziran 2023 tarihli geçici kararnameyle getirilmiştir ve Gelir ve Vergi Dairesi tarafından uygulamada kullanılmaya devam etmektedir (Eylül 2026). Oranlar değişebileceğinden, kirayı belirlemeden önce sözleşmenize uygulanacak oranı bir mali müşavire teyit ettirin. Aylık kira gelirleri toplamı yürürlükteki aylık asgari ücretten az olan ve başka geliri bulunmayan mal sahibi kira stopajından muaf tutulabilir; ancak bunun için Gelir ve Vergi Dairesi’nin onayının önceden alınması gerekir. Muafiyet, KKTC’de yerleşik olmayan mal sahiplerine ve ticari veya mesleki işletme hesaplarına dahil taşınmazlara uygulanmaz.

Kira sözleşmesi ve KDV

Yazılı kira sözleşmelerinde kira bedeli, para birimi, depozito miktarı, ödeme vadeleri, tahliye ve yenileme şartları net bir şekilde düzenlenmelidir. Sözleşme imzalandığında Gelir ve Vergi Dairesi’ne pul vergisi ödenmelidir. Mülk sahibinin tüzel kişilik veya şirket olması halinde KDV yükümlülüğü doğabileceğinden, kurumsal kiralamalarda vergi düzenlemeleri imzadan önce kontrol edilmelidir.

Yıllık taşınmaz mal vergisi

Kuzey Kıbrıs’ta mülk sahipleri bağlı bulundukları belediyeye her yıl yıllık taşınmaz mal vergisi öder. Bu vergi sabit tek bir oran yerine konutun kapalı alanı (m²), bina sınıfı, alanı ve ilgili belediyenin güncel tarifesine göre hesaplanır. Verginin nasıl ve ne zaman tahakkuk ettirildiğini belediyeye sorun. Güncel tarife tutarı her yıl ilgili belediyeden sorgulanmalıdır.

Vergi Uygulamasının Teyidi

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; işleme özel vergi veya hukuk danışmanlığı değildir. BESTATE PROPERTY, anlaşılır bir maliyet tablosu hazırlayabilir ve işlem belgelerini koordine edebilir. Harç tarifeleri, muafiyetler ve vergi uygulaması değişebildiğinden, imza veya ödeme öncesinde nihai tutarları Gelir ve Vergi Dairesi ve Tapu Amirliği ile, ayrıca bir mali müşavir veya bağımsız avukatla teyit edin.