Kuzey Kıbrıs Gayrimenkul — Sorularınızın Yanıtları

Question 1

Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk alabilir mi?

Accepted Answer

Evet. Yabancı gerçek kişiler ve uygun nitelikteki tüzel kişiler, 39/2024 sayılı Yasa ile değişik 52/2008 sayılı Yasa kapsamında mülk satın alabilir; bu yasanın bazı kuralları şu anda, 63/2026 sayılı Kararname'nin yerini alan 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmi Gazete Sayı 147, 7 Ağustos 2026) ile değiştirilmiş biçimde uygulanır. Yasal edinim sınırları uygulanır ve KKTC'yi tanıyıp KKTC vatandaşlarına aynı hakkı veren devletlerin vatandaşları için farklıdır. Yabancı alıcının **Bakanlar Kurulu Satın Alma İzni (PTP)** alması gerekir. Kararname yürürlükte kaldığı sürece pullanmış anlaşma veya satış sözleşmesi kaydettirilmeli ve PTP başvurusu **bir ay içinde** yapılmalıdır; aksi hâlde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. Kararname geçicidir ve kurallar yeniden değişebilir; imzadan önce güncel durumu bir avukata teyit ettirin. BESTATE PROPERTY sözleşmeyi ve işlem dosyasını hazırlayıp her iki adımı koordine edebilir.

Question 2

Gayrimenkul alım sürecimi kim yürütebilir?

Accepted Answer

**KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketi** satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir; mülk arama, teklif, pazarlık, tapu ve proje kontrolleri, PTP dosyası, vergiler, ödemeler, Tapu Dairesi adımları ve teslim sürecini koordine edebilir. Ayrı bir hukuki görüş veya resmî hukuki temsil isterseniz bağımsız KKTC avukatı hukuki durumu ayrıca inceleyebilir. Teknik, değerleme ve vergiye özgü sorular gerektiğinde ilgili yetkili uzmana yönlendirilmelidir.

Question 3

Tapu koçanı nedir ve neden önemlidir?

Accepted Answer

Koçan, mülkiyeti gösteren resmî Tapu Dairesi belgesidir. Şerhli satış sözleşmesi sözleşmeden doğan hakkınızı korur; mülkiyet ise koçan adınıza devredildiğinde geçer. Yaygın kategoriler 1974 Öncesi Türk Koçanı, Eşdeğer Koçan ve TMD/Tahsis koçanıdır; koçan ayrıca hisseli veya müstakil olabilir. Kuzeydeki bazı taşınmazların mülkiyeti uluslararası alanda tartışmalıdır ve hiçbir koçan türü "garantili" olarak sunulmamalıdır; koçanın geçmişini bağımsız bir KKTC avukatına kontrol ettirin. 40/2024 sayılı Yasa uyarınca bir taşınmazın satış ve devri için müstakil tapusunun çıkmış ve/veya kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; maket bir dairede imzadan önce kat irtifakının tesis edildiğini teyit ettirin. Bu durum kredi, yeniden satış ve satın alma öncesi kontrolleri etkiler.

Question 4

Satın alma süreci ne kadar sürer?

Accepted Answer

Takvim; alıcının statüsüne, mülke ve gereken izinlere göre değişir. Yabancı alıcılarda sözleşmenin kaydı ve PTP başvurusu, Yasal Süreç Rehberimizde açıklanan güncel yasal süreye tabidir. PTP süresi önemli ölçüde değişebilir; maket projelerde buna inşaat süresi de eklenir. Genel bir ortalamaya güvenmek yerine KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketinizden işleme özel takvim alın ve gerektiğinde ayrıca hukuki teyit isteyin.

Question 5

Satın alırken maliyetler nelerdir?

Accepted Answer

Alıcı genellikle sözleşme için pul vergisi (sözleşme bedelinin ilk 89.000.000 TL'lik kısmı için %0,5, üzerindeki kısım için %0,1) ve uyruğuna ve edinim geçmişine göre belirlenen dilimden tapu devir harcı öder; yabancı alıcılarda bu harcın bir kısmı sözleşme kaydedilirken, kalanı devirde alınır. KDV'nin uygulanıp uygulanmayacağı satıcıya ve satışa göre değişir; genellikle KDV mükellefi bir geliştiriciden yeni konut alındığında, taşınmazlar ve kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konutlar için %5, kapalı alanı 300 m² ve üzeri olan konutlar için %10 oranında uygulanır. Avukatlık ücretleri ve emlak komisyonu ticari koşullardır; komisyon geleneksel olarak satıcıya aittir. Vergi ve Harç Hesaplayıcı yasal kalemleri, vergilendirme rehberimizde yayımlanan oranlardan hesaplar; kendi alımınızdaki durumu bir mali müşavire teyit ettirin.

Question 6

Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta konut kredisi alabilir mi?

Accepted Answer

Mümkün ancak sınırlıdır. Yerel bankalar genellikle döviz cinsinden, İngiltere veya AB alıcılarının alıştığından daha yüksek peşinat ve daha kısa vadeyle, değişken faizle ve tam gelir belgesiyle kredi kullandırır. Yerleşik olmayan yabancılar için kriterler daha sıkıdır. Birçok alıcı bunun yerine geliştirici taksit planlarını kullanır veya finansmanı kendi ülkesinden sağlar. Teklifleri doğrudan karşılaştırın — koşullar bankadan bankaya belirgin biçimde değişir.

Question 7

Geliştirici ödeme planları genellikle nasıldır?

Accepted Answer

Genellikle rezervasyonda peşinat, temel, kaba inşaat ve çatı gibi önceden belirlenen inşaat aşamalarına bağlı ara ödemeler ve teslimde bakiye şeklindedir. Bazı geliştiriciler tamamlanma sonrası taksit sunar. Plan ne olursa olsun iki şeyi teyit edin: ana tapu, ayrı tapu düzenlenmesini engelleyebilecek banka ipoteklerinden ari mi ve ara ödemeleriniz bir teminat veya sigorta ile korunuyor mu?

Question 8

Peşin mi almalıyım, kredi mi kullanmalıyım?

Accepted Answer

Peşin alım daha hızlı bir tamamlanma, daha güçlü bir pazarlık pozisyonu ve faiz maliyeti olmaması demektir; ancak sermayenizi bağlar. Finansman likiditenizi korur, hem kazanca hem kayba maruziyeti artırır, faiz riski ekler ve süreci uzatır. Genel geçer bir doğru yoktur — ikisini de kendi rakamlarınızla Yatırım Hesaplayıcı'da modelleyin.

Question 9

Ne kadar kira getirisi bekleyebilirim?

Accepted Answer

Getiri aralıkları yayımlamıyoruz; çünkü dürüst yanıt ne ödediğinize, fiilen ne kadar kira alabileceğinize ve yılın ne kadarında kirada olduğuna bağlıdır — ve yayımlanmış bir aralık sizi bu üçünü de atlamaya davet eder. Fiyat Endeksimizden konumun medyan m² fiyatını alın, emsal mülkleri gösterebilecek bir danışmandan gerçekçi bir kira beklentisi edinin ve ikisini de hesaplayıcıya girin. Sonra kötümser bir doluluk varsayımıyla tekrar çalıştırın.

Question 10

Kira geliri vergiye tabi mi?

Accepted Answer

Evet. KKTC'deki taşınmazdan elde edilen kira geliri, peşin alınanlar dahil brüt kira üzerinden **stopaj** yoluyla vergilendirilir. Vergiyi mal sahibi veya temsilcisi Gelir ve Vergi Dairesi'ne öder ve her takvim ayı ayrı bir vergilendirme dönemidir. Oran, Türk Lirası kiralarda **%8**, döviz kiralarda **%13**’tür. Bu oranlar 16 Haziran 2023 tarihli geçici kararnameyle getirilmiştir ve Gelir ve Vergi Dairesi tarafından uygulamada kullanılmaya devam etmektedir (Eylül 2026). Oranlar değişebileceğinden, kirayı belirlemeden önce sözleşmenize uygulanacak oranı bir mali müşavire teyit ettirin. Ek beyan, mahsup, istisna veya gider indirimi; malikin vergi durumuna göre ayrıca teyit edilmelidir.

Question 11

Kiraya vermek için kayıt veya izin gerekir mi?

Accepted Answer

Turizm amacıyla **60 gün veya daha kısa** süreli kiralamada Tatil Evleri Yasası; Turizm Planlama Dairesine kayıt, Sicil Belgesi ve faaliyetten önce İşletme İzni Belgesi alınmasını gerektirir. İşletme izni her yıl yenilenir. Uzun dönem konut kiralaması farklı sözleşme, vergi ve yerel idare işlemlerine tabidir. **BESTATE PROPERTY**, kira belgelerini hazırlayabilir ve kullanım şekline göre hangi kayıtların gerektiğini koordine edebilir.

Question 12

Mülkü yurt dışından kendim yönetebilir miyim?

Accepted Answer

Hukuken evet, yerel bir temsilciye vekâletname vererek; ancak pratikte zordur: kiracı sorunları, acil bakım işleri, abonelik işlemleri ve vergi beyanları için adada birinin bulunması gerekir. Yurt dışındaki maliklerin çoğu ya tam yetkili yönetim ya da yalnızca kira tahsilatı hizmeti kullanır. Ücretler ticari koşullardır — taahhüde girmeden önce yazılı olarak alın.

Question 13

Kuzey Kıbrıs iyi bir gayrimenkul yatırımı mı?

Accepted Answer

Bu, vadenize ve buradaki spesifik risklere toleransınıza bağlıdır; bu soruyu çekincesiz bir "evet" ile yanıtlayan herkes size bir şey satıyordur. Destekleyici etkenler gerçektir: büyük bir uluslararası öğrenci nüfusu, sahil turizmi, sınırlı imarlı sahil arazisi, döviz cinsinden kiralar ve süregelen altyapı yatırımı. Riskler de gerçektir: tapu karmaşıklığı, maket alımlarda geliştiriciye bağımlılık, mevzuat değişikliği ve İngiltere ile AB'ye kıyasla düşük likidite. Yatırım Rehberi'nin risk bölümünü strateji bölümünden önce okuyun.

Question 14

Hangi bölgeye bakmalıyım?

Accepted Answer

Bölgeler birbirinden üstün değil, farklı amaçlara hizmet ediyor. Girne en derin yeniden satış piyasasını ve en güçlü yaşam tarzı çekiciliğini sunar. İskele ve Long Beach koridoru yeni tatil projelerinin yoğunlaştığı yerdir. Esentepe ve doğu sahili, alan ve deniz manzarasını önceleyen alıcılara uygundur. Gazimağusa ve Lefke üniversiteleriyle şekillenir ve giriş fiyatları daha düşüktür. Fiyat Endeksi'nde medyan m² fiyatlarını karşılaştırın, ardından dengeleri bir danışmanla konuşun.

Question 15

Maket mi daha iyi, hazır mülk mü?

Accepted Answer

Biri diğerinden üstün değildir; farklı riskler taşırlar. Maket proje daha düşük giriş fiyatı, modern donanım ve taksitli ödeme sunabilir; karşılığında inşaat riski, geliştirici riski ve ayrı tapunun daha sonra düzenlenmesi söz konusudur. Hazır mülk ise görülebilen bir yapı ve çoğunlukla mevcut bir kira geçmişi sunar; bazı hazır mülklerde ayrı tapu da hazır olabilir. Maket alacaksanız tamamlanmış projeleri görülebilen bir geliştirici seçin; KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz ana tapu, izin ve proje belgelerini koordine ederek kontrol etsin, gerektiğinde ayrıca hukuki veya teknik inceleme alın.

Question 16

Mülk almak bana ikamet izni sağlar mı?

Accepted Answer

Mülk sahipliği kısa dönem ikamet izni başvurusunu **destekleyebilir**, ancak otomatik ikamet veya vatandaşlık sağlamaz. Koçan sahibi başvurabilir. Taşınmazı satış sözleşmesiyle satın aldıysanız ve tapu henüz adınıza geçmediyse, satış bedelinin en az üçte birinin ödenmiş ve Bakanlar Kurulu satın alma izni için başvurunun yapılmış olması gerekir. Gelir, sağlık, sigorta ve aile koşulları başvurucunun durumuna göre değişir ve birkaç kez değişmiştir; her malikin veya aile bireyinin otomatik hak kazandığını varsaymayın ve başvurudan önce güncel şartları Muhaceret Dairesi'ne teyit ettirin.

Question 17

Burada mülk sahibi olmanın işletme maliyetleri nedir?

Accepted Answer

En değişken kalem elektriktir (Kıb-Tek) ve büyük ölçüde klima kullanımına bağlıdır; su belediye tarafından faturalandırılır; birçok gelişmiş bölgede fiber internet bulunur. Site içindeki mülklerde tesislere göre değişen aidat da olabilir. Mülk sahipleri ayrıca belediyeye taşınmaz mal vergisi öder; nasıl ve ne zaman tahakkuk ettirildiğini belediyeye sorun. Satın almadan önce son faturaları, güncel site aidatını ve belediyedeki güncel taşınmaz mal vergisi tutarını isteyin.

Question 18

Hangi para birimini kullanmalıyım?

Accepted Answer

Mülkler genellikle GBP üzerinden fiyatlanır; EUR ve USD de kullanılır. Kira sözleşmeleri çoğunlukla döviz cinsinden yazılır ve bu, maliki Türk Lirası enflasyonundan korur; kira stopajının sözleşmenize nasıl uygulanacağını bir mali müşavire sorun. Günlük harcamalar Türk Lirasıyladır. Kur Dönüştürücümüz tarihli referans kurlarını kullanır.

Question 19

Alan ölçüleri — Dönüm, Evlek, m²

Accepted Answer

Kuzey Kıbrıs'ta: 1 Dönüm = 1.338 m² = 4 Evlek = 14.400 ft². 1 Evlek = 334,5 m² = 3.600 ft². Bunun 1.000 m²'lik Türkiye dönümünden farklı olduğunu unutmayın — sık karşılaşılan bir karışıklık kaynağıdır. Alanı her zaman tanıtım broşüründen değil, tapudan veya ölçüm planından doğrulayın.

Question 20

Mülkümü ileride nasıl satarım?

Accepted Answer

Tapunuzun temiz olduğundan emin olun — ipotek, takyidat veya vergi borcu bulunmamalı — ve devirden önce vergi ve belediye ilişik kesme belgelerini alın. Satıcının vergisi (stopaj) devir sırasında Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından kesilir ve satış bedeli ile rayiç değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır: bireysel satıcılar için bu değerin **%2,8** oranında, taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve şirketler için **%4** oranındadır. Bireysel satıcılar için bu kesinti nihai vergidir ve iade edilmez; KKTC'de yerleşik taşınmaz alım satımıyla uğraşanlar ve şirketler ise bunu gelir veya kurumlar vergisine mahsup eder. Bir defaya mahsus muafiyet bir ev (bir dönüme kadar alanıyla) ve bir arsa (arsa yerine bir dönüm tarla) ya da bunların yerine en fazla 300 m²'lik bir iş yeri için uygulanabilir; ancak taşınmaz alım satımıyla uğraşanlara ve KKTC'de yerleşik olsun olmasın yabancılara uygulanmaz. Bakanlar Kurulu bireysel satıcıların oranını her yıl Ocak ayında düşürebildiği için güncel oranı ve uygunluğunuzu bir mali müşavire teyit ettirin. Yabancı satıcıysanız, KKTC vatandaşı bir alıcının satın alma iznine ihtiyacı yoktur; yabancı bir alıcı ise izin almak zorundadır ve bu, süreci hatırı sayılır ölçüde uzatır; zamanlamanızı buna göre planlayın.

Question 21

BESTATE PROPERTY'yi farklı kılan nedir?

Accepted Answer

**BESTATE PROPERTY**, yalnızca ilan yayımlayan bir platform değil, işlem sürecini yöneten bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir: sözleşme ve işlem belgelerini hazırlar, tapu ve proje kontrollerini koordine eder, yasal maliyetleri açıklar ve Fiyat Endeksini kendi aktif ilanlarından örneklem büyüklüğünü göstererek hesaplar. BESTATE PROPERTY, Millî Eğitim Bakanlığı onaylı gayrimenkul eğitim kurumu Bestate Academy'yi kurmuş; PropertyNC 2025 En İyi Emlak Şirketi Platin Ödülü ile En İyi Satış Ekibi Altın Ödülünü almıştır.

Question 22

BESTATE PROPERTY ile nasıl iletişime geçerim?

Accepted Answer

Ofis: Mustafa Çağatay Cad. No:43 (Tapu Dairesi yanı), Girne, Kuzey Kıbrıs. WhatsApp: +90 533 852 0440. E-posta: info@bestateproperty.com. Çalışma saatleri: Pazartesi–Cuma 08:30–18:00, Cumartesi 11:00–18:00.