Hukuk · Satın Alma Süreci

Kuzey Kıbrıs'ta Mülk Alımının Tam Yasal Süreci

KKTC'de mülk almak, yapılandırılmış bir hukuki çerçeveye tabidir. Bu rehber, ilk teklften tapu tesciline kadar her aşamayı; yasal süreleri, gerekli belgeleri ve yatırımınızı koruyan bağımsız kontrolleri anlatır. Hem yerli hem yabancı alıcılar için yazılmıştır.

20 Rehber Başlığı

Detaylı açıklamayı ve adımları görmek için karta tıklayın.

Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta Yasal Olarak Mülk Alabilir mi?

Evet. Yabancı uyruklular (gerçek ve tüzel kişiler) 39/2024 sayılı Yasa ile değişik 52/2008 sayılı Yasa uyarınca mülk satın alabilir; bu yasanın bazı kuralları şu anda geçici 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmi Gazete Sayı 147, 7 Ağustos 2026) ile değiştirilmiş biçimde uygulanır. Alımlar Bakanlar Kurulu Satın Alma İznine (PTP) ve bir yabancının kaç taşınmaz edinebileceğine dair güncel yasal sınırlara tabidir. Anayasa uyarınca bu tür bir kararname 90 gün geçerlidir; kararname sona erdiğinde kurallar yeniden değişebilir. KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz uygunluk ve başvuru dosyasını koordine edebilir; imzadan önce güncel durumu ve özel hukuki durumunuzu bağımsız bir KKTC avukatına teyit ettirin.

Kategori

Adım Adım Mülk Alım Süreci

Sürecin beş resmî aşaması vardır. Her aşamada, hukuki korumalarınızı sürdürebilmek için uyulması gereken süreler bulunur.

Aşama 1 — Rezervasyon ve Teklif

Rezervasyon depozitosu mülkü güvenceye alır ve piyasadan çeker. Koşullar yazılı bir rezervasyon anlaşmasında kayda geçer: fiyat, ödeme planı, teslim hedefi ve ön koşullar (ekspertiz, hukuki inceleme, finansman). Hukuki durum tespiti bir sorun ortaya çıkarırsa depozitonun iade edilip edilmeyeceğini ve hangi süre içinde iade edileceğini yazılı olarak kararlaştırın — en sık muğlak bırakılan madde tam olarak budur.

Aşama 2 — Satış Sözleşmesi ve Hukuki Durum Tespiti

KTEB’e kayıtlı gayrimenkul şirketi, taraflarla birlikte satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir; teklif ve pazarlık sürecini, satıcı veya geliştirici iletişimini, belge akışını ve işlem takvimini koordine edebilir. Sözleşmede satış bedeli, ödeme planı ve ödeme aşamaları, tamamlanma ve teslim tarihleri, gecikme hâlindeki yaptırımlar, satın alma izni reddedilirse ödemelere ne olacağı, satıcının taahhütleri ve uyuşmazlık yöntemi açıkça yazılmalıdır. Gayrimenkul şirketi ayrıca tapu, takyidat, imar, geliştirici, altyapı ve abonelik kontrollerini koordine eder. Ayrı bir hukuki görüş veya hukuki temsil istendiğinde ya da gerektiğinde bağımsız KKTC avukatı sözleşmeyi ve hukuki durumu ayrıca inceler.

Aşama 3 — Sözleşmenin Kaydı, PTP Başvurusu ve Pul Vergisi

Satış sözleşmesi pullanır ve ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilir. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece yabancı alıcı, pullanmış sözleşmeyi bir ay içinde kaydettirmek ve PTP için İçişleri Bakanlığı'na başvurmak zorundadır. Bu aşamada ödenmesi gereken vergi ve harçların da ödenmiş olması gerekir; kayıtta hangi tutarların ödeneceğini Tapu Amirliği'ne sorun. Süre kaçırılırsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. Bu işlemler şahsen, avukat aracılığıyla veya yetkili vekil vasıtasıyla yapılabilir. Emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası ayrıca satış sözleşmesinin, gerekli harçlar ödenerek 21 gün içinde İlçe Tapu Dairesi'ne kaydettirilmesini öngörür. Sözleşmenize hangi sürenin uygulanacağı ve kaydı kimin yaptıracağı alıcıya ve işleme göre değişir. BESTATE PROPERTY takvimi imzadan önce belirler, bir avukat da teyit edebilir; iki süre birden söz konusu olabiliyorsa erken olanı esas alın. Satış sözleşmenizi mevcut kurallar yürürlüğe girmeden önce imzaladıysanız, sözleşmenin kaydı veya tapu devri için özel geçiş süreleri uygulanabilir (örneğin inşaatı tamamlanıp teslim edilmiş konutlarda); sürelerinizi kontrol etmek için vakit kaybetmeden bir avukatla görüşün.

Aşama 4 — Bakanlar Kurulu İzni (PTP) — Yabancı Alıcılar

Başvuru İçişleri Bakanlığı'nın otomasyon sistemi üzerinden çevrim içi yapılır ve başvuru sırasında yürürlükteki aylık brüt asgari ücretin yarısı tutarında hizmet harcı ödenir. Başvuru belgelerini Bakanlık genelgeyle belirler; bunlar arasında alıcının kendi ülkesinden alınacak sabıka kaydı (şirketlerde hissedarlar için de) ve satış belgeleri bulunur. Ardından güvenlik ve arşiv araştırması yapılır; güvenlik araştırmasının sonucu olumsuz gelirse başvuru reddedilir. BESTATE PROPERTY başvuru dosyasını ve işlem takvimini koordine eder; uygun hâllerde yetkili vekil veya avukat da işlem yapabilir. PTP verilmeden devir tamamlanamaz. İşlem süreleri değişir; yayımlanmış ortalamaları yalnızca gösterge olarak kabul edin. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece, izin Resmi Gazete'de yayımlandıktan sonra alıcı ve satıcı tapu devir harçlarını 75 iş günü içinde ödemek, tapu devri de 1 yıl içinde yapılmak zorundadır; aksi hâlde izin kendiliğinden iptal olur. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hâllerde bu 1 yıllık süre, başvuruda sunulan belgede yazan satış bedelinin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler; bunun ödeme planınıza nasıl uygulanacağını avukatınıza sorun. İzin, harçların süresinde ödenmemesi nedeniyle iptal edilirse aynı taşınmaz için yeniden başvuruda başvuru harç ve ücretlerinin iki katı alınır ve aynı alıcı o taşınmaz için üçüncü kez başvuru yapamaz.

Aşama 5 — Tamamlanma, Devir Harçları ve Tapu Tescili

Son ödeme sözleşmeye göre yapılır. Satıcı gerekli vergi ve belediye ilişik kesme belgelerini sunar. Tapu Dairesi'nde taraflar veya geçerli vekâletnameyle yetkilendirilmiş temsilcileri hazır bulunur. Tapu devir harcının kalanı ödenir, devir takrirnamesi imzalanır ve alıcı malik olarak kaydedilir. BESTATE PROPERTY belgeleri, randevuyu, ödeme sırasını ve teslimi koordine eder.

Alım İçin Gerekli Belgeler

Yabancı alıcılar; geçerli pasaport, alıcının kendi ülkesinden alınacak sabıka kaydı, imzalı satış belgeleri, ödeme kanıtları ve PTP için istenen güncel formlar dâhil kimlik ve başvuru evraklarını hazırlamalıdır. Alıcıya veya mülke göre ek belge istenebilir; listeyi Bakanlık genelgeyle belirler. Yurt dışından belge istemeden önce, sabıka kaydının apostilli olması gerekip gerekmediği ve ne kadar yeni olması gerektiği dahil güncel listeyi danışmanınıza sorun. Emlakçılar ve emlak şirketleri, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine ilişkin yasa kapsamında yükümlüdür; kimliğinizi göstermeniz ve kullandığınız fonların kaynağını açıklamanız istenecektir. Yetkili vekil veya avukat alıcı adına hareket edecekse geçerli vekâletname gerekir. BESTATE PROPERTY genel bir listeye dayanmak yerine her işlem için özel evrak kontrol listesi hazırlar.

Kategori

Kuzey Kıbrıs'ta Mülk Alım Maliyetleri

Yasal maliyetler yasayla belirlenir ve değişir; işleminize ilişkin tutarları bir mali müşavire veya Tapu Amirliği'ne teyit ettirin. Hesaplayıcı bunları vergilendirme rehberimizde yayımlanan tarifelerden hesaplar; böylece gördüğünüz her rakam, geldiği bölüme kadar izlenebilir. Mesleki ücretler ve komisyon ise ticari koşullardır — bunları önceden yazılı olarak kararlaştırın.

Vergi ve Harç Hesaplayıcı Vergilendirme Rehberi

Pul Vergisi

Satış sözleşmesinin pul vergisi, sözleşme bedelinin ilk 89.000.000 TL'lik kısmı için binde beş (%0,5), bu tutarın üzerindeki kısım için binde bir (%0,1) oranındadır. Sözleşme Aşama 3'teki kayıttan önce pullanır ve hangi tarafın ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır.

Tapu Devir Harcı

Yabancı alıcılarda (KKTC'yi tanıyan devletlerin uyrukları dahil) harcın bir kısmı sözleşme Aşama 3'te kaydedilirken, kalanı Aşama 5'teki tapu devrinde alınır. Bu bölünme alıcının kategorisine ve kaçıncı taşınmazı aldığına göre değişir; her aşamada ödenecek tutarları ve alım gerçekleşmezse kayıtta ödenen tutarın iade edilip edilmeyeceğini Tapu Amirliği'ne sorun. Oran alıcının uyruğuna ve edinim geçmişine göre belirlenir; harç, sözleşme bedeli ile İlçe Tapu Amirliği'nin belirlediği rayiç değerden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır. KKTC vatandaşlarına belirli hâllerde bir defaya mahsus indirimli oran uygulanabilir; uygunluğunuzu ve harcın ne zaman ödeneceğini Tapu Amirliği'ne teyit ettirin. Güncel dilimler ve kaynakları için Yabancı Alıcı Yol Haritası'na bakın.

KDV

KDV'nin uygulanıp uygulanmayacağı satıcıya ve satışa göre değişir; genellikle KDV mükellefi bir geliştiriciden yeni konut alındığında uygulanır. Uygulandığında oran, taşınmazlar ve kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konutlar için %5, kapalı alanı 300 m² ve üzeri olan konutlar için %10 olur. Kendi alımınızdaki durumu bir mali müşavire teyit ettirin.

Mesleki Ücretler ve Komisyon

Emlak komisyonu, işlem desteği ve ayrı hukuki, değerleme, teknik veya vergisel hizmet ücretleri ticari koşullardır. Her kalemi kimin ödeyeceği, kapsadığı hizmet ve ödeme zamanı sözleşmede veya hizmet belgesinde önceden yazılmalıdır.

Kategori

Tapu Türlerini Anlamak (Risk Değerlendirmesi İçin Kritik)

Koçan türü risk, finansman ve yeniden satış açısından önem taşır. Kuzeydeki bazı taşınmazların mülkiyeti uluslararası alanda tartışmalıdır ve hiçbir koçan türü "garantili" olarak sunulmamalıdır; karar vermeden önce koçanın geçmişini bağımsız bir KKTC avukatına kontrol ettirin.

1974 Öncesi Türk Koçanı

1974 öncesi Kıbrıslı Türk mülkiyeti. Tarihsel olarak en az ihtilaf konusu olan kategoridir; yine de doğrulama gerekir.

Eşdeğer / Mübadele Koçanı

Güneydeki mülk karşılığında 1974 sonrasında verilen tapular. Projelerde yaygındır. Mübadelenin geçerli biçimde yapıldığının hukuken doğrulanması gerekir.

TMD / Tahsis (Devlet Tahsisi)

Devlet tarafından tahsis edilen araziler. Devam eden devlet koşulları veya devir kısıtlamaları bakımından kontrol edilmelidir.

Hisseli Koçan ile Müstakil Koçan (Kat İrtifakı)

Hisseli koçanda arsa veya ana yapı için tek bir tapu bulunur ve her malik bu tapuda belirli bir paya sahiptir. Müstakil koçan, belirli bir bağımsız bölüm için düzenlenen ayrı tapudur. 40/2024 sayılı Yasa uyarınca bir taşınmazın İlçe Tapu Amirliği'nde satış ve devir işlemi yapılabilmesi için müstakil tapusunun çıkmış ve/veya kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; aksi hâlde yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Yabancılar araziler için hisseli koçanlı taşınmaz alamaz; apartman dairesi veya müstakil evde, müstakil tapu üzerinde en fazla 3 yabancı gerçek kişi hisseli alım yapabilir. Müstakil tapu, finansman ve yeniden satış işlemlerini genellikle kolaylaştırır.

İşlemin Hangi Bölümünü Kim Yürütür?

KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir; pazarlığı, tapu ve takyidat kontrollerini, imar ve proje belgelerini, PTP dosyasını, vergi kalemlerini, ödemeleri, Tapu Dairesi adımlarını ve teslimi koordine edebilir. KKTC avukatı ise bağımsız hukuki görüş, hukuki yorum veya resmî hukuki temsil istendiğinde ayrı bir rol üstlenir. Teknik inceleme, değerleme ve vergiye özgü konular gerektiğinde ilgili uzman tarafından ele alınmalıdır.

Maket Alımlarda Ek Hukuki Güvenceler

Maket alımlarda ana tapu geliştiricinin elindedir. Ana tapudaki ipotek ve kısıtlamalar, 40/2024 sayılı Yasa'nın gerektirdiği kat irtifakının tesis edilip edilmediği, inşaat ruhsatı ve onaylı proje; tamamlanma tarihi, gecikmenin sonuçları, inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı ve kesin tapuya ilişkin takvim açıkça kontrol edilmelidir. Sözleşme, işleme uygulanan süre içinde kaydedilmelidir. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece yabancı alıcı, pullanmış sözleşmeyi bir ay içinde kaydettirip PTP başvurusunu yapmak zorundadır; emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası ayrıca 21 gün içinde kayıt öngörür. İki süre birden söz konusu olabiliyorsa erken olanı esas alın. Kararname yürürlükte kaldığı sürece, taşınmaz için henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilemiyorsa, satın alma izni başvurusu inşaat ruhsatı veya Şehir Planlama Dairesi'nden alınmış Planlama Onayı ile yapılabilir. Bu geçici bir yoldur ve 40/2024 sayılı Yasa ile birlikte uygulanır; imzadan önce ikisinin dairenize nasıl uygulandığını bir avukata sorun.

Ödeme Planları ve Finansman Seçenekleri

Kuzey Kıbrıs'ta en yaygın yol geliştirici taksit planlarıdır: genellikle peşinat, temel, kaba inşaat ve çatı gibi önceden belirlenen inşaat aşamalarına bağlı ara ödemeler ve teslimde bakiye şeklinde kurgulanır. Koşullar geliştiriciden geliştiriciye önemli ölçüde değişir; doğrudan karşılaştırın. Banka kredisi mevcuttur ancak sınırlıdır: İngiltere veya AB'ye kıyasla daha yüksek peşinat, değişken faiz, daha kısa vade, tam gelir belgesi ve genellikle döviz cinsinden kullandırım. Yerleşik olmayan yabancı alıcılar genelde daha sıkı kriterlerle karşılaşır.

Satın Aldıktan Sonra Ne Olur? (Tamamlanma Sonrası Kontrol Listesi)

Abonelikleri adınıza geçirin (elektrik Kıb-Tek, su belediye, internet). Yabancı alıcının alımında, 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece, alım satıma ilişkin tüm vergi ve harçlar ödenmedikçe yerel makamlar kalıcı su bağlantısı, Kıb-Tek ise kalıcı elektrik bağlantısı yapamaz. Mülkü turizm amacıyla 60 gün veya daha kısa sürelerle kiralamayı düşünüyorsanız, ilan vermeden veya misafir kabul etmeden önce Tatil Evleri Yasası uyarınca sicil kaydı, Sicil Belgesi ve yıllık İşletme İzni Belgesi gerekliliklerini kontrol edin. Uzun dönem konut kiralaması farklı sözleşme, vergi ve yerel idare işlemlerine tabidir. Yurt dışında yaşıyorsanız mülk yönetimini değerlendirin. Uygunsanız geçici ikamet izni başvurusunda bulunun; mülk sahipliği başvuruyu destekleyebilir ancak otomatik olarak ikamet hakkı vermez. Tüm asıl belgeleri — sözleşme, koçan, dekontlar, ilişik kesme belgeleri — güvenli bir dosyada saklayın.

Yasal Uyarı

Bu rehber genel bilgi sunar; kişiye özel hukuki, teknik veya mali görüş değildir. Yasalar, harçlar ve işlem süreleri değişebilir. Bu rehber, 27 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan kuralları yansıtır; yasa gücünde kararnameler geçicidir ve kurallar değiştiğinde rehberi güncelliyoruz. KTEB'e kayıtlı BESTATE PROPERTY, satış sözleşmesi ve işlem belgelerini hazırlayabilir ve satın alma sürecini koordine edebilir. Bağımsız hukuki görüş veya resmî hukuki temsil gereken konularda ruhsatlı KKTC avukatından, vergisel konularda bir mali müşavirden, teknik konularda ise ilgili uzmandan ayrıca destek alınmalıdır.