Hukuk · Satın Alma Süreci
KKTC'de mülk almak, yapılandırılmış bir hukuki çerçeveye tabidir. Bu rehber, ilk teklften tapu tesciline kadar her aşamayı; yasal süreleri, gerekli belgeleri ve yatırımınızı koruyan bağımsız kontrolleri anlatır. Hem yerli hem yabancı alıcılar için yazılmıştır.
Evet. Yabancı uyruklular (gerçek ve tüzel kişiler) 52/2008 sayılı Yasa ve sonraki değişiklikleri uyarınca mülk satın alabilir. Alımlar Bakanlar Kurulu Satın Alma İznine (PTP) ve bir yabancının kaç taşınmaz edinebileceğine dair güncel yasal sınırlara tabidir. KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz uygunluk ve başvuru dosyasını koordine edebilir; özel hukuki durumunuz için ayrıca hukuki görüş alınabilir.
Sürecin beş resmî aşaması vardır. Her aşamada, hukuki korumalarınızı sürdürebilmek için uyulması gereken süreler bulunur.
Rezervasyon depozitosu mülkü güvenceye alır ve piyasadan çeker. Koşullar yazılı bir rezervasyon anlaşmasında kayda geçer: fiyat, ödeme planı, teslim hedefi ve ön koşullar (ekspertiz, hukuki inceleme, finansman). Hukuki durum tespiti bir sorun ortaya çıkarırsa depozitonun iade edilip edilmeyeceğini ve hangi süre içinde iade edileceğini yazılı olarak kararlaştırın — en sık muğlak bırakılan madde tam olarak budur.
KTEB’e kayıtlı gayrimenkul şirketi, taraflarla birlikte satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir; teklif ve pazarlık sürecini, satıcı veya geliştirici iletişimini, belge akışını ve işlem takvimini koordine edebilir. Sözleşmede satış bedeli, ödeme planı ve ödeme aşamaları, tamamlanma ve teslim tarihleri, gecikme hâlindeki yaptırımlar, satıcının taahhütleri ve uyuşmazlık yöntemi açıkça yazılmalıdır. Gayrimenkul şirketi ayrıca tapu, takyidat, imar, geliştirici, altyapı ve abonelik kontrollerini koordine eder. Ayrı bir hukuki görüş veya hukuki temsil istendiğinde ya da gerektiğinde bağımsız KKTC avukatı sözleşmeyi ve hukuki durumu ayrıca inceler.
Satış sözleşmesi pullanır ve ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilir. Yabancı alıcılar için yürürlükteki güncel kural, anlaşmanın kaydı ile PTP başvurusunun bir ay içinde yapılmasını gerektirir; sürenin kaçırılması sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Diğer işlemlerde Emlakçılar Yasası'ndaki 21 günlük kayıt kuralı dâhil farklı bir süre uygulanabilir. BESTATE PROPERTY, imzadan önce uygulanacak süreyi belirleyip işlem takvimini koordine eder.
Başvuru, alıcı ve işlem için istenen güncel belgelerle İçişleri Bakanlığı'na yapılır; bunlar arasında son üç ay içinde alınmış apostilli sabıka kaydı ve satış belgeleri bulunur. Ardından güvenlik ve arşiv araştırması yapılır. BESTATE PROPERTY başvuru dosyasını ve işlem takvimini koordine eder; uygun hâllerde yetkili vekil veya avukat da işlem yapabilir. PTP verilmeden devir tamamlanamaz. İşlem süreleri değişir; yayımlanmış ortalamaları yalnızca gösterge olarak kabul edin.
Son ödeme sözleşmeye göre yapılır. Satıcı gerekli vergi ve belediye ilişik kesme belgelerini sunar. Tapu Dairesi'nde taraflar veya geçerli vekâletnameyle yetkilendirilmiş temsilcileri hazır bulunur. Uygulanacak harçlar ödenir, devir takrirnamesi imzalanır ve alıcı malik olarak kaydedilir. BESTATE PROPERTY belgeleri, randevuyu, ödeme sırasını ve teslimi koordine eder.
Yabancı alıcılar; geçerli pasaport, son üç ay içinde alınmış apostilli sabıka kaydı, imzalı satış belgeleri, ödeme kanıtları ve PTP için istenen güncel formlar dâhil kimlik ve başvuru evraklarını hazırlamalıdır. Alıcıya veya mülke göre ek belge istenebilir. Yetkili vekil veya avukat alıcı adına hareket edecekse geçerli vekâletname gerekir. BESTATE PROPERTY genel bir listeye dayanmak yerine her işlem için özel evrak kontrol listesi hazırlar.
Yasal maliyetler yasayla belirlenir ve değişir. Hesaplayıcı bunları vergilendirme rehberimizde yayımlanan tarifelerden hesaplar; böylece gördüğünüz her rakam, geldiği bölüme kadar izlenebilir. Mesleki ücretler ve komisyon ise ticari koşullardır — bunları önceden yazılı olarak kararlaştırın.
Sözleşme bedelinin %0,5'i; Aşama 3'te ödenir.
Aşama 5'te, alıcının uyruğuna ve edinim geçmişine göre belirlenen dilimden ödenir. Uygun KKTC vatandaşlarının ilk konut alımlarında koşullara bağlı olarak indirimli oran uygulanır. Güncel dilimler ve kaynakları için Yabancı Alıcı Yol Haritası'na bakın.
Sözleşme bedelinin %5'i; KDV mükellefi geliştiriciden yapılan ilk satışlarda, tamamlanma aşamasında ödenir.
Emlak komisyonu, işlem desteği ve ayrı hukuki, değerleme, teknik veya vergisel hizmet ücretleri ticari koşullardır. Her kalemi kimin ödeyeceği, kapsadığı hizmet ve ödeme zamanı sözleşmede veya hizmet belgesinde önceden yazılmalıdır.
Koçan türü; hukuki güvenliği, kredi uygunluğunu ve yeniden satış kolaylığını belirler.
1974 öncesi Kıbrıslı Türk mülkiyeti. Tarihsel olarak en az ihtilaf konusu olan kategoridir; yine de doğrulama gerekir.
Güneydeki mülk karşılığında 1974 sonrasında verilen tapular. Projelerde yaygındır. Mübadelenin geçerli biçimde yapıldığının hukuken doğrulanması gerekir.
Devlet tarafından tahsis edilen araziler. Devam eden devlet koşulları veya devir kısıtlamaları bakımından kontrol edilmelidir.
Hisseli koçanda arsa veya ana yapı için tek bir tapu bulunur ve her malik bu tapuda belirli bir paya sahiptir. Müstakil koçan, belirli bir bağımsız bölüm için düzenlenen ayrı tapudur. Maket projelerde alıcı başlangıçta ana tapuda hissedar olabilir veya satış sözleşmesinden doğan bir hakka sahip olabilir. Ayrı tapu; proje tamamlandıktan, gerekli izinler alındıktan ve tapu ayırma işlemi sonuçlandıktan sonra düzenlenir. Müstakil tapu, finansman ve yeniden satış işlemlerini genellikle kolaylaştırır.
KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlayabilir; pazarlığı, tapu ve takyidat kontrollerini, imar ve proje belgelerini, PTP dosyasını, vergi kalemlerini, ödemeleri, Tapu Dairesi adımlarını ve teslimi koordine edebilir. KKTC avukatı ise bağımsız hukuki görüş, hukuki yorum veya resmî hukuki temsil istendiğinde ayrı bir rol üstlenir. Teknik inceleme, değerleme ve vergiye özgü konular gerektiğinde ilgili uzman tarafından ele alınmalıdır.
Maket alımlarda ana tapu geliştiricinin elindedir. Ana tapudaki ipotek ve kısıtlamalar, inşaat ruhsatı ve onaylı proje; tamamlanma tarihi, gecikmenin sonuçları, inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı ve müstakil tapuların çıkarılmasına ilişkin takvim açıkça kontrol edilmelidir. Sözleşme, işleme uygulanan süre içinde kaydedilmelidir. Yabancı alıcılar için güncel kural, pullanmış sözleşmenin kaydı ile PTP başvurusunun bir ay içinde yapılmasıdır; farklı bir işlem Emlakçılar Yasası’ndaki 21 günlük kurala tabi olabilir.
Kuzey Kıbrıs'ta en yaygın yol geliştirici taksit planlarıdır: genellikle peşinat, temel, kaba inşaat ve çatı gibi önceden belirlenen inşaat aşamalarına bağlı ara ödemeler ve teslimde bakiye şeklinde kurgulanır. Koşullar geliştiriciden geliştiriciye önemli ölçüde değişir; doğrudan karşılaştırın. Banka kredisi mevcuttur ancak sınırlıdır: İngiltere veya AB'ye kıyasla daha yüksek peşinat, değişken faiz, daha kısa vade, tam gelir belgesi ve genellikle döviz cinsinden kullandırım. Yerleşik olmayan yabancı alıcılar genelde daha sıkı kriterlerle karşılaşır.
Abonelikleri adınıza geçirin (elektrik Kıb-Tek, su belediye, internet). Mülkü kiraya vermeyi düşünüyorsanız kira ruhsatı başvurusu yapın — yasal kira geliri ve vergi uyumu için gereklidir. Yurt dışında yaşıyorsanız mülk yönetimini değerlendirin. Uygunsanız ikamet izni başvurusunda bulunun; mülk sahipliği başvuruyu destekler. Tüm asıl belgeleri — sözleşme, koçan, dekontlar, ilişik kesme belgeleri — güvenli bir dosyada saklayın.
Bu rehber genel bilgi sunar; kişiye özel hukuki, teknik veya mali görüş değildir. Yasalar, harçlar ve işlem süreleri değişebilir. KTEB'e kayıtlı BESTATE PROPERTY, satış sözleşmesi ve işlem belgelerini hazırlayabilir ve satın alma sürecini koordine edebilir. Bağımsız hukuki görüş veya resmî hukuki temsil gereken konularda ruhsatlı KKTC avukatından; teknik ve mali konularda ilgili uzmandan ayrıca destek alınmalıdır.