Hukuk · Tapu Koçanı
Tapu koçanı, KKTC'de mülk sahipliğinin kesin yasal kanıtıdır. Bu rehber dört ana koçan türünü, devir sürecini, yasal maliyetleri ve her alıcının — özellikle yabancı uyrukluların — taahhüde girmeden önce tamamlaması gereken durum tespitini açıklar. Sayfa, 27 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan kuralları yansıtır; yasa gücünde kararnameler geçicidir ve kurallar değiştiğinde bu sayfayı güncelliyoruz.
Koçan, Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından düzenlenen ve yasal mülkiyeti teyit eden resmî belgedir. Malik adını, mülkün konumunu (ilçe, mahalle, parsel/koçan numarası), mülk türünü (arsa, bina, bağımsız bölüm), hisse oranını (hisseli tapularda) ve kayıtlı takyidatları (ipotek, haciz, şerh) kaydeder. Adınıza kayıtlı bir tapu koçanı olmadan yasal mülkiyet tam olarak güvence altına alınmış sayılmaz.
Kuzey Kıbrıs'taki tapular dört kategoriye ayrılır. Bir mülke hangi türün uygulandığını bilmek; riski, yeniden satış potansiyelini ve kredi uygunluğunu değerlendirmenin merkezindedir. Kuzeydeki bazı taşınmazların mülkiyeti uluslararası alanda tartışmalıdır ve hiçbir koçan türü "garantili" olarak sunulmamalıdır. Karar vermeden önce koçanın geçmişini bağımsız bir KKTC avukatına kontrol ettirin.
1974 öncesinde Kıbrıslı Türklere ait olan arazilerdir. Bu koçanlar İngiliz sömürge yönetimi döneminde doğmuş, Kıbrıs Türk Federe Devleti ve ardından KKTC döneminde de geçerliliğini sürdürmüştür. Bu tapuya sahip mülkler genellikle daha az hukuki ihtilafla karşılaşır; yine de bağımsız Tapu Dairesi araştırması şarttır.
1974 sonrasında, Güney Kıbrıs'taki mülkünden vazgeçen Kıbrıslı Türklere kuzeyde tahsis edilen araziler karşılığında düzenlenmiştir. Modern projelerde yaygın olarak kullanılır. Güney Kıbrıs'taki asıl tapu referansı koçan üzerinde kayıtlıdır. Yaygın ve genel olarak kabul görmekle birlikte, mübadelenin usulüne uygun yapıldığını ve rakip bir hak iddiası bulunmadığını teyit etmek için bağımsız hukuki inceleme kuvvetle tavsiye edilir.
KKTC devleti tarafından kişilere, çoğunlukla konut veya geliştirme amacıyla tahsis edilen arazilerdir. Bu tapular dikkatli hukuki inceleme gerektirir: asıl tahsis koşulları, imar uyumu ve varsa yerine getirilmemiş yükümlülükler teyit edilmelidir. Bazı tahsis koçanları yeniden satışta kısıtlama taşır veya devir için devlet onayı gerektirir.
Hisseli koçanda arsa veya ana yapı için tek bir tapu bulunur ve her malik bu tapuda belirli bir paya sahiptir. Müstakil koçan ise belirli bir bağımsız bölümün ayrı tapusudur. 40/2024 sayılı Yasa uyarınca bir taşınmazın İlçe Tapu Amirliği'nde satış ve devir işlemi yapılabilmesi için müstakil tapusunun çıkmış ve/veya kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; aksi hâlde yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır ve böyle bir satışı yapan veya satışa aracılık eden kişi suç işlemiş olur. Yabancılar araziler için hisseli koçanlı taşınmaz alamaz; apartman dairesi veya müstakil evde, müstakil tapu üzerinde en fazla 3 yabancı gerçek kişi hisseli alım yapabilir. Müstakil tapu, finansman ve yeniden satış işlemlerini genellikle kolaylaştırır. Mevcut tapu durumunu teyit edin, kat irtifakının tesis edildiğini geliştiriciye ve bir avukata doğrulatın ve geliştiricinin kesin tapu için verdiği takvimi yazılı olarak alın.
Devir süreci, mülkiyeti Tapu Dairesi'nde resmen satıcıdan alıcıya geçirir.
İmzalanıp pullanan satış sözleşmesi ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilir. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece yabancı alıcı, pullanmış satış sözleşmesini bir ay içinde kaydettirmek ve PTP için İçişleri Bakanlığı'na başvurmak zorundadır; bu aşamada ödenmesi gereken vergi ve harçların da ödenmiş olması gerekir. Süre kaçırılırsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır. Emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda Emlakçıların Kayıt ve İşlemleri Yasası ayrıca satış sözleşmesinin, gerekli harçlar ödenerek 21 gün içinde İlçe Tapu Dairesi'ne kaydettirilmesini öngörür. Sözleşmenize hangi sürenin uygulanacağı ve kaydı kimin yaptıracağı alıcıya ve işleme göre değişir. BESTATE PROPERTY takvimi imzadan önce belirler, bir avukat da teyit edebilir; iki süre birden söz konusu olabiliyorsa erken olanı esas alın. Yabancı alıcıda tapu devir harcının bir kısmı bu aşamada alınır; kayıtta hangi tutarların ödeneceğini Tapu Amirliği'ne sorun. Kayıt, alıcının sözleşmeden doğan hakkını satıcının sonraki satış veya takyidatına karşı korur.
KKTC vatandaşı olmayanlar, Bakanlar Kurulu'ndan Satın Alma İzni (PTP) almak zorundadır. Başvuru İçişleri Bakanlığı'nın otomasyon sistemi üzerinden çevrim içi yapılır, başvuru sırasında yürürlükteki aylık brüt asgari ücretin yarısı tutarında hizmet harcı ödenir ve Bakanlık güvenlik ile arşiv araştırması yapar. İzin kendiliğinden verilmez: güvenlik araştırmasının sonucu olumsuz gelirse başvuru reddedilir. Sözleşme bu süreç boyunca şerhli kalmalıdır ve izin verilmeden devir tamamlanamaz. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece, izin Resmi Gazete'de yayımlandıktan sonra alıcı ve satıcı tapu devir harçlarını 75 iş günü içinde ödemek, tapu devri de 1 yıl içinde yapılmak zorundadır; aksi hâlde izin kendiliğinden iptal olur. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hâllerde bu 1 yıllık süre, başvuruda sunulan belgede yazan satış bedelinin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler; bunun ödeme planınıza nasıl uygulanacağını avukatınıza sorun. İşlem süreleri önemli ölçüde değişir; yayımlanmış bir ortalamaya güvenmek yerine güncel işlem takvimini KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketinizden alın ve gerektiğinde ayrıca hukuki teyit isteyin.
Alıcı, kararlaştırılan ödeme planını tamamlar. Satıcı, Vergi Dairesi'nden vergi borcu olmadığına dair belge ve belediyeden belediye borcu olmadığına dair belge sunarak ödenmemiş emlak vergisi veya altyapı borcu bulunmadığını teyit eder.
Her iki taraf veya geçerli vekâletnameyle yetkilendirilmiş temsilcileri Tapu Dairesi'nde hazır bulunur. Tapu devir harcının kalanı ödenir, devir takrirnamesi imzalanır ve alıcı malik olarak kaydedilir. BESTATE PROPERTY randevuyu, belgeleri, ödeme sırasını ve teslimi koordine eder.
Oranlar yasa ile belirlenir ve değişir; aşağıdaki bilgiler vergilendirme rehberimizde yayımlanan tarifelere dayanır ve hesaplayıcı da aynı kaynaktan hesaplama yapar. KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz maliyet tablosunu ve işlem belgelerini hazırlayabilir; işleminize ilişkin vergi uygulamasını ilgili kurum veya bir mali müşavirle ayrıca teyit edin.
Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı tarafından ödenir ve satış sözleşmesindeki bedel ile İlçe Tapu Amirliği'nin belirlediği rayiç değerden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanır. 15 Mayıs 2025 tarihli tapu harç ve ücretleri düzenlemesine göre KKTC'yi tanıyan devletlerin uyrukları dışındaki yabancı alıcılar için tapu devir harcı, birinci, ikinci ve üçüncü taşınmazın her biri için %9 oranındadır. KKTC'yi tanıyan devletlerin uyrukları (örneğin T.C. vatandaşları) için harç birinci taşınmazda %6, ikincide %8, üçüncüde ve dördüncü ila altıncı apartman dairesinde %9 oranındadır; size bir defaya mahsus ilk konut indirimi uygulanıp uygulanmayacağını Tapu Amirliği'ne sorun. KKTC vatandaşları için satışta standart harç %6 oranındadır; bir defaya mahsus olmak üzere bir ev (bir dönüme kadar alanıyla) ve bir arsa (arsa yerine bir dönüm tarla) veya 300 m²'ye kadar bir iş yeri için %3 uygulanabilir; uygunluğunuzu ve harcın ne zaman ödeneceğini Tapu Amirliği'ne teyit ettirin. Yabancı alıcılarda (KKTC'yi tanıyan devletlerin uyrukları dahil) harcın tamamı sonda ödenmez: bir kısmı sözleşme kaydedilirken (Adım 1), kalanı tapu devrinde (Adım 4) alınır. Bu bölünme alıcının kategorisine ve kaçıncı taşınmazı aldığına göre değişir; her aşamada ödenecek tutarları ve alım gerçekleşmezse kayıtta ödenen tutarın iade edilip edilmeyeceğini Tapu Amirliği'ne sorun.
Satış sözleşmesinin pul vergisi, sözleşme bedelinin ilk 89.000.000 TL'lik kısmı için binde beş (%0,5), bu tutarın üzerindeki kısım için binde bir (%0,1) oranındadır. Sözleşme kayıttan (Adım 1) önce pullanır ve hangi tarafın ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır.
KDV'nin uygulanıp uygulanmayacağı satıcıya ve satışa göre değişir; genellikle KDV mükellefi bir geliştiriciden yeni konut alındığında uygulanır. Uygulandığında oran, taşınmazlar ve kapalı alanı 300 m²'ye kadar olan konutlar için %5, kapalı alanı 300 m² ve üzeri olan konutlar için %10 olur. Kendi alımınızdaki durumu bir mali müşavire teyit ettirin.
Gayrimenkul şirketi hizmetleri, bağımsız hukuki inceleme, ekspertiz, teknik kontrol ve mali danışmanlık ayrı profesyonel hizmetlerdir. Alınacak her hizmetin kapsamı ve ücret yöntemi işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
Rezervasyon veya sözleşme imzalanmadan önce KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz aşağıdaki belge ve kontrolleri toplamalı ve koordine etmelidir. Ayrı bir hukuki görüş veya hukuki temsil istendiğinde ya da gerektiğinde KKTC avukatı hukuki bulguları ayrıca inceleyebilir:
Kayıtlı malikin satıcıyla aynı kişi olduğu. Tapu üzerinde ipotek, haciz, şerh, mahkeme kararı veya kısıtlama bulunmadığı. Parsel ve koçan sınırlarının fiilî mülkle örtüştüğü.
Ana tapu mülkiyeti — geliştiricinin arsa üzerinde temiz bir tapusu bulunması. İnşaat ruhsatı ve iskân durumu. Altyapı onayları (yol, su, elektrik, kanalizasyon). Ana tapu üzerinde, müstakil tapu ayrıştırmasını engelleyebilecek geliştirici ipoteği bulunmaması. Gayrimenkul şirketiniz projenin yabancı mülkiyet kotasını kontrol etmeli ve gerektiğinde ayrıca hukuki teyit almalıdır; aksi hâlde uygun görünen bir alım dahi tamamlanamayabilir.
Mülkün imar tanımının (konut, ticari, tarım, yeşil alan) kullanımıyla örtüştüğünü teyit edin. Yapılaşma yoğunluğu (KAKS, TAKS) uyumunu kontrol edin. Yıkım kararı veya imar yaptırımı bulunmadığını doğrulayın.
Elektrik (Kıb-Tek) ve su (belediye) bağlantı durumu. Yol erişimi (kamusal, özel veya geçiş hakkı). İnternet ve fiber altyapısının varlığı. Yabancı alıcının alımında, 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece, alım satıma ilişkin tüm vergi ve harçlar ödenmedikçe yerel makamlar taşınmaza kalıcı veya geçici su bağlantısı, Kıb-Tek ise geçici veya kalıcı elektrik bağlantısı yapamaz; inşaat sırasındaki şantiye bağlantıları bunun dışındadır.
İşleme uygulanacak sözleşme kayıt süresinin kaçırılması, sözleşmesel korumayı ortadan kaldırabilir; yabancı alımlarda güncel kural uyarınca sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Diğer riskler şunlardır: satıcının malik veya yetkili olmaması, tapudaki ipotek ve mahkeme kısıtlamaları, geliştirici borcunun ana tapuyu etkilemesi, maket projelerde ayrı tapunun gecikmesi ve gerekli imar izni bulunmayan tarım arazisinin yapılaşmaya uygunmuş gibi pazarlanması.
40/2024 sayılı Yasa uyarınca bir taşınmazın İlçe Tapu Amirliği'nde satış ve devir işlemi yapılabilmesi için müstakil tapusunun çıkmış ve/veya kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; aksi hâlde yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Maket bir daire için imzadan önce kat irtifakının tesis edildiğini geliştiriciye ve bir avukata teyit ettirin. 89/2026 sayılı Kararname yürürlükte kaldığı sürece, taşınmaz için henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilemiyorsa, satın alma izni başvurusu inşaat ruhsatı veya Şehir Planlama Dairesi'nden alınmış Planlama Onayı ile yapılabilir. Bu geçici bir yoldur ve 40/2024 sayılı Yasa ile birlikte uygulanır; imzadan önce ikisinin dairenize nasıl uygulandığını bir avukata sorun. Geliştiriciye sorulması gereken diğer sorular: ana tapunun güncel durumu, arsa üzerindeki banka ipotekleri, kesin tapu için taahhüt edilen takvim ve projenin yabancı mülkiyet durumunun alımınıza izin verip vermediği.
Edinim sınırları uygulanır. Yabancı uyruklular sınırlı sayıda taşınmaz edinebilir ve bu sınır, mütekabiliyet bulunan ülkelerin vatandaşları için farklıdır. Güncel dilimler ve yasal dayanakları Yabancı Alıcı Yol Haritası'nda yer alır. PTP zorunludur — devrin tamamlanabilmesi için Bakanlar Kurulu izni gerekir. Yeniden satış — yabancı malik taşınmazını, satın alma izni gerekmeyen bir KKTC vatandaşına veya izin alması gereken başka bir yabancıya satabilir; alıcının kendi devir harcı dilimi uygulanır. Aile içi devir — mevcut kararnameye göre yabancı malik, taşınmazını birinci ve ikinci derece kan ve sıhri hısımlarına İçişleri Bakanlığı'nın bilgisi ve onayıyla da devredebilir. Miras — mirasçıların neye ihtiyaç duyacağını bir avukata sorun; olaya özel kontrol edilmeden bir kural varsaymayın.
BESTATE PROPERTY; taraflarla birlikte satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlar, teklif ve pazarlığı yürütür, tapu ve takyidat kontrollerini, satıcı veya geliştirici belgelerini, PTP dosyasını, vergi ve Tapu Dairesi işlemlerini, ödemeleri ve teslimi koordine eder. Yasal maliyetleri Vergi Hesaplayıcımızda açıkça gösteririz. Müşteri ayrıca hukuki görüş istediğinde veya hukuki temsil gerektiğinde bağımsız KKTC avukatıyla yürütülecek çalışmayı da koordine ederiz; fakat satın alma sürecini yalnızca avukata bırakmayız.