Hukuk · Tapu Koçanı

Kuzey Kıbrıs'ta Tapu Koçanını Anlamak

Tapu koçanı, KKTC'de mülk sahipliğinin kesin yasal kanıtıdır. Bu rehber dört ana koçan türünü, devir sürecini, yasal maliyetleri ve her alıcının — özellikle yabancı uyrukluların — taahhüde girmeden önce tamamlaması gereken durum tespitini açıklar.

21 Rehber Başlığı

Detaylı açıklamayı ve adımları görmek için karta tıklayın.

Tapu Koçanı Nedir?

Koçan, Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından düzenlenen ve yasal mülkiyeti teyit eden resmî belgedir. Malik adını, mülkün konumunu (ilçe, mahalle, parsel/koçan numarası), mülk türünü (arsa, bina, bağımsız bölüm), hisse oranını (hisseli tapularda) ve kayıtlı takyidatları (ipotek, haciz, şerh) kaydeder. Adınıza kayıtlı bir tapu koçanı olmadan yasal mülkiyet tam olarak güvence altına alınmış sayılmaz.

Kategori

Dört Ana Tapu Koçanı Türü

Kuzey Kıbrıs'taki tapular dört kategoriye ayrılır. Bir mülke hangi türün uygulandığını bilmek; riski, yeniden satış potansiyelini ve kredi uygunluğunu değerlendirmenin merkezindedir.

1974 Öncesi Türk Koçanı

1974 öncesinde Kıbrıslı Türklere ait olan arazilerdir. Bu koçanlar İngiliz sömürge yönetimi döneminde doğmuş, Kıbrıs Türk Federe Devleti ve ardından KKTC döneminde de geçerliliğini sürdürmüştür. Bu tapuya sahip mülkler genellikle daha az hukuki ihtilafla karşılaşır; yine de bağımsız Tapu Dairesi araştırması şarttır.

Eşdeğer / Mübadele Koçanı

1974 sonrasında, Güney Kıbrıs'taki mülkünden vazgeçen Kıbrıslı Türklere kuzeyde tahsis edilen araziler karşılığında düzenlenmiştir. Modern projelerde yaygın olarak kullanılır. Güney Kıbrıs'taki asıl tapu referansı koçan üzerinde kayıtlıdır. Yaygın ve genel olarak kabul görmekle birlikte, mübadelenin usulüne uygun yapıldığını ve rakip bir hak iddiası bulunmadığını teyit etmek için bağımsız hukuki inceleme kuvvetle tavsiye edilir.

TMD / Tahsis Koçanı (Devlet Tahsisi)

KKTC devleti tarafından kişilere, çoğunlukla konut veya geliştirme amacıyla tahsis edilen arazilerdir. Bu tapular dikkatli hukuki inceleme gerektirir: asıl tahsis koşulları, imar uyumu ve varsa yerine getirilmemiş yükümlülükler teyit edilmelidir. Bazı tahsis koçanları yeniden satışta kısıtlama taşır veya devir için devlet onayı gerektirir.

Hisseli Koçan ile Müstakil Koçan Arasındaki Fark

Hisseli koçanda arsa veya ana yapı için tek bir tapu bulunur ve her malik bu tapuda belirli bir paya sahiptir. Müstakil koçan ise belirli bir bağımsız bölümün ayrı tapusudur. Maket projelerde alıcı başlangıçta ana tapuda hissedar olabilir veya satış sözleşmesinden doğan bir hakka sahip olabilir. Her bağımsız bölüm için ayrı tapu; proje tamamlandıktan, gerekli izinler alındıktan ve tapu ayırma işlemi sonuçlandıktan sonra düzenlenir. Müstakil tapu, finansman ve yeniden satış işlemlerini genellikle kolaylaştırır. Mevcut tapu durumunu ve geliştiricinin ayrı tapu için verdiği takvimi yazılı olarak teyit edin.

Kategori

Tapu Devri Adım Adım Nasıl İşler?

Devir süreci, mülkiyeti Tapu Dairesi'nde resmen satıcıdan alıcıya geçirir.

Adım 1 — Sözleşmenin Kaydı ve Uygulanacak Süre

İmzalanıp pullanan satış sözleşmesi ilgili İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirilir. Yabancı alıcılar için yürürlükteki güncel kural, anlaşmanın kaydı ile PTP başvurusunun bir ay içinde yapılmasını gerektirir. Diğer işlemlerde Emlakçılar Yasası'ndaki 21 günlük kural dâhil farklı bir süre uygulanabilir. BESTATE PROPERTY, imzadan önce işleme uygulanacak süreyi belirleyip takvimi koordine eder. Kayıt, alıcının sözleşmeden doğan hakkını satıcının sonraki satış veya takyidatına karşı korur.

Adım 2 — Bakanlar Kurulu İzni (PTP) — Yalnızca Yabancı Alıcılar

KKTC vatandaşı olmayanlar, Bakanlar Kurulu'ndan Satın Alma İzni (PTP) almak zorundadır. Başvuru İçişleri Bakanlığı aracılığıyla yapılır ve güvenlik ile arşiv araştırmalarını içerir. Sözleşme bu süreç boyunca şerhli kalmalıdır ve izin verilmeden devir tamamlanamaz. İşlem süreleri önemli ölçüde değişir; yayımlanmış bir ortalamaya güvenmek yerine güncel işlem takvimini KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketinizden alın ve gerektiğinde ayrıca hukuki teyit isteyin.

Adım 3 — Son Ödeme ve İlişik Kesme

Alıcı, kararlaştırılan ödeme planını tamamlar. Satıcı, Vergi Dairesi'nden vergi borcu olmadığına dair belge ve belediyeden belediye borcu olmadığına dair belge sunarak ödenmemiş emlak vergisi veya altyapı borcu bulunmadığını teyit eder.

Adım 4 — Tapu Dairesi'nde Devir

Her iki taraf veya geçerli vekâletnameyle yetkilendirilmiş temsilcileri Tapu Dairesi'nde hazır bulunur. Uygulanacak devir harçları ödenir, devir takrirnamesi imzalanır ve alıcı malik olarak kaydedilir. BESTATE PROPERTY randevuyu, belgeleri, ödeme sırasını ve teslimi koordine eder.

Kategori

Devirde Doğan Yasal Maliyetler

Oranlar yasa ile belirlenir ve değişir; aşağıdaki bilgiler vergilendirme rehberimizde yayımlanan tarifelere dayanır ve hesaplayıcı da aynı kaynaktan hesaplama yapar. KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz maliyet tablosunu ve işlem belgelerini hazırlayabilir; vergi uygulamasını gerektiğinde ilgili kurum veya yetkili mali uzmanla ayrıca teyit edin.

Vergilendirme Rehberi

Tapu Devir Harcı

Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı tarafından ödenir ve beyan edilen sözleşme bedeli ile Tapu Dairesi'nin takdir ettiği değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Oran, alıcının uyruğuna ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için kaçıncı mülkün edinildiğine göre değişir. Yabancı Alıcı Yol Haritamız güncel dilimleri, dayandıkları resmî gazete duyurusuna bağlantı vererek gösterir.

Pul Vergisi (Damga Vergisi)

Sözleşme bedelinin %0,5'i; sözleşmenin şerh edilmesi aşamasında (Adım 1) ödenir.

KDV — Yalnızca Yeni Yapılar

KDV mükellefi bir geliştiriciden yapılan ilk satışlarda sözleşme bedelinin %5'i oranındadır. Bireyler arasındaki ikinci el satışlarda uygulanmaz.

Profesyonel Hizmet Ücretleri

Gayrimenkul şirketi hizmetleri, bağımsız hukuki inceleme, ekspertiz, teknik kontrol ve mali danışmanlık ayrı profesyonel hizmetlerdir. Alınacak her hizmetin kapsamı ve ücret yöntemi işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Kategori

Tapuyu Nasıl Kontrol Edersiniz? (Durum Tespiti Listesi)

Rezervasyon veya sözleşme imzalanmadan önce KTEB'e kayıtlı gayrimenkul şirketiniz aşağıdaki belge ve kontrolleri toplamalı ve koordine etmelidir. Ayrı bir hukuki görüş veya hukuki temsil istendiğinde ya da gerektiğinde KKTC avukatı hukuki bulguları ayrıca inceleyebilir:

Tapu Sorgulaması

Kayıtlı malikin satıcıyla aynı kişi olduğu. Tapu üzerinde ipotek, haciz, şerh, mahkeme kararı veya kısıtlama bulunmadığı. Parsel ve koçan sınırlarının fiilî mülkle örtüştüğü.

Geliştirici ve Proje Kontrolleri (Maket / Yeni Yapı)

Ana tapu mülkiyeti — geliştiricinin arsa üzerinde temiz bir tapusu bulunması. İnşaat ruhsatı ve iskân durumu. Altyapı onayları (yol, su, elektrik, kanalizasyon). Ana tapu üzerinde, müstakil tapu ayrıştırmasını engelleyebilecek geliştirici ipoteği bulunmaması. Gayrimenkul şirketiniz projenin yabancı mülkiyet kotasını kontrol etmeli ve gerektiğinde ayrıca hukuki teyit almalıdır; aksi hâlde uygun görünen bir alım dahi tamamlanamayabilir.

İmar Durumu

Mülkün imar tanımının (konut, ticari, tarım, yeşil alan) kullanımıyla örtüştüğünü teyit edin. Yapılaşma yoğunluğu (KAKS, TAKS) uyumunu kontrol edin. Yıkım kararı veya imar yaptırımı bulunmadığını doğrulayın.

Altyapı ve Abonelikler

Elektrik (Kıb-Tek) ve su (belediye) bağlantı durumu. Yol erişimi (kamusal, özel veya geçiş hakkı). İnternet ve fiber altyapısının varlığı.

Tapu Devirlerinde Sık Görülen Riskler

İşleme uygulanacak sözleşme kayıt süresinin kaçırılması, sözleşmesel korumayı ortadan kaldırabilir; yabancı alımlarda güncel kural uyarınca sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Diğer riskler şunlardır: satıcının malik veya yetkili olmaması, tapudaki ipotek ve mahkeme kısıtlamaları, geliştirici borcunun ana tapuyu etkilemesi, maket projelerde ayrı tapunun gecikmesi ve gerekli imar izni bulunmayan tarım arazisinin yapılaşmaya uygunmuş gibi pazarlanması.

Maket Projelerde Tapu

Maket alıcıları başlangıçta ana tapu üzerine şerh edilen bir sözleşmesel hak elde eder. Müstakil tapu (Kat İrtifakı) ayrıştırması, tamamlanma, iskân ve geliştiricinin başvurusundan sonra gerçekleşir. Geliştiriciye sorulması gereken temel sorular: ana tapunun güncel durumu, arsa üzerindeki banka ipotekleri, tapu ayrıştırması için taahhüt edilen takvim ve projenin yabancı mülkiyet durumunun alımınıza izin verip vermediği.

Yabancı Alıcıların Bilmesi Gerekenler

Edinim sınırları uygulanır. Yabancı uyruklular sınırlı sayıda taşınmaz edinebilir ve bu sınır, mütekabiliyet bulunan ülkelerin vatandaşları için farklıdır. Güncel dilimler ve yasal dayanakları Yabancı Alıcı Yol Haritası'nda yer alır. PTP zorunludur — devrin tamamlanabilmesi için Bakanlar Kurulu izni gerekir. Miras — yabancı malikler mülklerini miras bırakabilir; ancak mirasçıların da devri tamamlamak için PTP alması gerekir. Yeniden satış — yabancı bir satıcı, PTP almaya uygun bir alıcı bulmak zorundadır ve alıcının kendi devir harcı dilimi uygulanır.

BESTATE PROPERTY Tapu Sürecinde Nasıl Destek Olur?

BESTATE PROPERTY; taraflarla birlikte satış sözleşmesini ve işlem belgelerini hazırlar, teklif ve pazarlığı yürütür, tapu ve takyidat kontrollerini, satıcı veya geliştirici belgelerini, PTP dosyasını, vergi ve Tapu Dairesi işlemlerini, ödemeleri ve teslimi koordine eder. Yasal maliyetleri Vergi Hesaplayıcımızda açıkça gösteririz. Müşteri ayrıca hukuki görüş istediğinde veya hukuki temsil gerektiğinde bağımsız KKTC avukatıyla yürütülecek çalışmayı da koordine ederiz; fakat satın alma sürecini yalnızca avukata bırakmayız.